ישנם גורמים רבים המשפיעים על מחירי הנדל"ן.
אם אתם נמצאים בעיצומו של תהליך רכישת דירה, חשוב שתבינו אות הגורמים על מנת שתוכלו להשוות בין נכסים בצורה נכונה ולנהל משא ומתן מוצלח כדי להשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר.
- מצב השוק – לפי כלל ראשון בכלכלה כך גם הנדל"ן אינו יוצא מן הכלל, היצע והביקוש! ככל שהביקוש גבוה יותר כך המחיר עולה ולהיפך.
בתקשורת שלנו מאד אוהבים את השיח הזה, אבל הוא לגמרי מוטעה ומטעה.
כי בתקשורת מדברים על מגמה כלל ארצית, למרות שבכל אזור התמונה שונה לגמרי.
מפת הביקושים במרכז הארץ שונה מאד ממפת הבקושים בדרום או צפון הארץ.
ואפילו בעיר בודדת המצב יכול להיות שונה בין שכונה לשכונה.
לכן חשוב להבין את מצב השוק באזור מוגדר שאתם מחפשים בו דירה.
כמו כן חשוב להסתכל גם על המצב העתידי של האזור.
אם אתם מחפשים לרכוש דירה בשכונה מסוימת ואתם מגלים שבסמוך לאותה שכונה הועדה המקומית אישרה תכנית חדשה של בניית אלפי יחידות דיור, רוב הסיכויים שההיצע יעבור את הביקוש והמחירים בכל האזור ירדו.
זה בכלל לא משנה אם כרגע הביקושים במקומות אחרים בארץ עוברים משמעותית את ההיצע.
כדי להבין טוב יותר את הביקוש העתידי צריך להסתכל על נתוני ההגירה באזור מסוים.
האם ההגירה היא שלילית או החיובית. לדוגמא: בשנים האחרונות בחיפה הייתה הגירה שלילית, וזה אומר שיותר תושבים עזבו את חיפה מאשר נכנסו אליה וזה מלמד אותנו על הביקושים העתידיים בעיר. - מיקום – הסלוגן הזה מוכר לכולם – מיקום! מיקום! מיקום!.
מיקום זהו הגורם המשפיע ביותר מכל הגורמים שהוזכרו כאן ושיוזכרו בהמשך.
לרוב קשה מאוד לשנות את דעתם של אנשים על שכונה כזאת או אחרת, ישנם אלמנטים כמו קירבה לכבישים, מוקדי עניין, ים, מוסדות לימוד, בתי חולים שמשפיעים על המחירים.
חשוב לזכור שאנשים לא מייחסים חשיבות רק למצב הקיים נכון לרגע זה, אלא מסתכלים על הפוטנציאל העתידי של האזור, במיוחד עכשיו כאשר המדינה והיזמים דוחפים חזק לפרויקטים של התחדשות עירונית. - רישום הנכס בטאבו ובעירייה – סוג רישום הדירה יכול להשפיע מאד על ערכה וסחירותה או יכולת המימוש שלה בשוק.
הסיבה העיקרית היא, שרוב הלקוחות נעזרים במימון בנקאי (משכנתא) לצורך רכישת הדירות והבנקים עם הזמן מאד הקשיחו את התנאים והדרישות וכעת מעוניינים לאפשר משכנתאות רק באותם נכסים, שהרישום שלהם תקין ב-100%, בגלל שהם הבינו שהרבה יותר קשה לממש נכסים עם רישום בעייתי.
זה גם יכול להגיע למצב שהבנק מסרב לתת משכנתא על הנכס ספציפי, וזה אומר שניתן לרכוש אותו רק עם ההון העצמי שלכם והעובדה הזאת מורידה בין 15-30% מערך הדירה.
בעיות רישום יכולות להיות שונות ומגוונות, כגון: רישום במודע ללא תת חלקה, רישום שלא תואם להיתר בניה, היתר בניה שלא הופקד בטאבו, היעדר פרצלציה או הסכם שיתוף, חריגות בניה, ירושה שלא נכנסה לתוקף ועוד ועוד… - מצב הדירה והבניין – גורם שמשפיע על מחיר הדירה הוא מצבה הפיזי.
האם הבניין או הדירה זקוקים לשיפוץ? ואם כן באיזה היקף? חשוב להביא מספר קבלני שיפוצים כדי להבין כמה תצטרכו להשקיע בנוסף למחיר הדירה.
כמו כן חשוב להבין אם קיימות החלטות של ועד הבית לגבי שיפוץ/השבחת הבניין, כי עלויות אלה עלולות "ליפול" עליכם אחרי שתקנו את הדירה. - בן כמה הנכס – פרמטר חשוב לקביעת מחירו של הנכס הוא גילו.
ככל שהגיל מתקדם יותר, עלויות התחזוקה השוטפת שלו גדלות ולכן גם ערכו יורד בהתאמה.
חשוב לזכור שבדירות ישנות אין ממ"דים, וגם זה משפיע על ערך הדירה, בגלל שישנם לקוחות אשר אינם מתפשרים על ה"בטחון האישי", מה שמצמצם את הביקוש הפוטנציאלי ומוריד את ערכו של הנכס. - מעלית – בישראל של שנת 2020 עדיין כ-60% מהבניינים הינם ללא מעלית.
לכן מעלית תורמת לגישה נוחה יותר ומוסיפה ערך משמעותי לנכס אשר יכול להתבטא בהפרש של עשרות אחוזים (תלוי כמה מדרגות גישה יש לדירה).
כמובן שבמידה והדירה עם מדרגות גישה רבות וללא מעלית בבניין, מחיר הנכס יכול לרדת באופן משמעותי.
אם אתם בכושר מצוין ולא מפחדים ממדרגות תוכלו למצוא מגוון נכסים באזורים טובים במחירי מציאה. - חנייה פרטית – בשנים האחרונות גורם זה הפך למאוד קריטי בעיניי הרוכשים, מכיוון שהצפיפות בערים גוברת בעקבות גידול טבעי של האוכלוסייה, ותוספת\העדר חניה משפיעות משמעותית על ערך הנכסים.
לפעמים זה מגיע למצב שהרוכשים אף מוותרים מראש על נכסים ללא חניות צמודות.
זה מאד ניכר בשכונות צפופות עם בעיות חנייה אבל גם באופן כללי, חנייה יכולה בהחלט להעלות את ערך הדירה. - מרפסת – ישראלים אוהבים את המרפסות שלהם, ובצדק! ונכון להיום מוזר לחשוב על דירה ללא מרפסת שמש.
אך זה לא תמיד היה המקרה, לפני 30 שנה מרבית הבניינים נבנו ללא מרפסות, וככל שהתקדמנו בדרישות שלנו כלקוחות מרפסת הפכה גורם משמעותי בבחירת נכס ובתמחור דירה.
כלל האצבע בחישוב הערך שמרפסות מוסיפות – 50% מהמחיר למ"ר הממוצע באזור (תוכלו לקבל את הנתון הזה באתר של רשות המיסים או אתרי פרסום דירות).
- נוף – מדובר בפרמטר חשוב שלפעמים מכריע בסוגיה.
בנוף יפה ופתוח יש משהו קסום שלא ניתן להסביר, הנוף מעורר אצלנו תחושות נעימות ויוצר אוירה מיוחדת בבית שאפילו משפרת את מצב רוחנו.
זה ניכר במיוחד בערים עם חזית לים, אנשים אוהבים לראות ים מהדירות שלהם ולכן דירות עם נוף ים יכולות להוסיף סביב 5%-10% למחיר הדירה.
זה בא לידי ביטוי במיוחד בשכונות חדשות איפה שמרבית הדירות מאד דומות אחת לשנייה ומה שמבדל אותן זה רק הנוף שנשקף מהחלון או מרפסת. - פוטנציאל השבחה עתידי – כשדיברנו על מיקום נגענו בנקודה זאת, אך כאן נרצה להרחיב :
פוטנציאל עתידי של האזור/בניין/דירה ישפיע על הערך העכשווי של הנכס. מדובר בתוכנית לאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בשם תמ"א 38.
מדובר בכמה וריאציות של התוכנית שכרגע בכלל נמצאת בסימן שאלה ויש הטוענים שהיא צריכה להסתיים בשנת 2022, לכן ניתן להתייחס רק לתוכנית אשר קיבלה היתרים ואישורים.
כדי לסבר את האוזן, במסגרת תמ"א 38 היזם מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובדרך כלל (אך לא תמיד), מוסיף ממ"דים, מרפסות, מעלית ומשפץ את הבניין.
בתמורה הוא מקבל אחוזי בניה לתוספת של 2 או 3 קומות מעל למבנה הקיים ואותן דירות חדשות הוא מוכר ללקוחות חדשים שמצטרפים לבניין המחודש.
תמ"א 38( ב') מדברת על הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו.
בעלי הדירות הישנות יקבלו דירות חדשות בבניין חדש ומיותר לציין שרכישת דירה בבניין שלפני תמ"א או לפני תכנית להתחדשות עירונית תשפיע באופן ניכר על המחיר.
חשוב להבין שככל שייתכנות לביצוע הפרויקט תהיה גבוהה יותר, כך המחיר של הנכס הנרכש יהיה גבוה יותר.
לדוגמא בשלב ראשון של התוכנית, כאשר היא מופקדת בעירייה התוספת למחיר תהיה סביב 10%, וכמה שנים לאחר מכן, כאשר כבר יתקבל היתר הבנייה התוספת עשויה לעלות ל-25%.
בכתבה הזאת סקרנו את הגורמים העיקריים שיכולים להשפיע על מחירי הדירות.
לכן לפני שאתם נכנסים למשא ומתן עם המוכרים, חשוב שתיקחו בחשבון את הפרמטרים האלה ותנסו אף לשקף אותם למוכרים על מנת לגרום להם להסתכל על המצב במבט יותר אובייקטיבי.
זה לא תמיד קל, כי מוכרים לרוב ייראו בכם גורם לא אובייקטיבי, אלא מישהו עם אינטרס ברור שבא "להוריד" אותם במחיר.
לכן לפני כניסה לכל משא ומתן חשוב לעשות מחקר שוק על האזור וגם להתייעץ עם אנשי מקצוע.
רוצים לדעת עוד?
השאירו פרטים וניצור עמכם קשר
פוסטים נוספים
