מס רכישה בקניית דירה – מתי וכמה נשלם?

כשרוכשים דירה צריך לקחת בחשבון תשלום מס רכישה, שיכול לנוע בין 0% לבין 8% ולעיתים אף 10%. אז כמה מס רכישה נשלם ברכישת דירה?
התשובה היא – תלוי.

אם הדירה הנרכשת היא 'דירה יחידה' ואתם תושבי ישראל, תוכלו ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בהתאם למחיר הדירה –

עד 1,696,750 ₪ – 0%.
בין 1,696,751 ₪ ל- 2,012,560 ₪ – 3.5%.
בין 2,012,561 ₪ ל- 5,192,150 ₪ – 5%.
בין 5,192,151 ₪ ל- 17,307,170 ₪ – 8%.
מעל 17,307,170 ₪ – 10%.

מהי אם כן 'דירה יחידה'?

פשוט מאוד (או שלא) כדי שהדירה הנרכשת תחשב כ'דירה יחידה' נדרש הרוכש לעמוד באחד מהקריטריונים הבאים:

• יש לרוכש דירה נוספת אחת בלבד והוא מתחייב למכור אותה (תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה ככל שמדובר בדירת יד שנייה, או תוך 12 חודשים מקבלת החזקה (מפתח) בדירה החדשה אם מדובר ברכישה מיזם/קבלן). לעניין זה מכירה הינה גם העברה במתנה.
• יש לרוכש דירה נוספת שהחלק שלו בה לא עולה על שליש ואם מדובר בדירת ירושה – לא עולה על מחצית.
• יש לרוכש דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת מלפני שנת 1997.

אם אתם עומדים באחד משלושת הקריטריונים שצוינו, הדירה שאתם רוכשים הינה 'דירה יחידה', ואתם זכאים ליהנות ממדרגות מס רכישת מופחתות בעת רכישת הדירה. שימו לב שניתן לשלב בין כמה מהקריטריונים. כך למשל מי שיש לו דירה אחת בלבד שאותה הוא מתחייב למכור, וגם דירה (או דירות) שמושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1997, וגם שליש בדירה אחרת (או אפילו כמה שלישים בדירות שונות ובלבד שאינן באותו הבניין), עדיין יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות.
בנוסף יש גם הנחות מיוחדות במס רכישה בנסיבות מסוימות לנכים ולעולים חדשים שרוכשים דירה למגוריהם (ולא להשקעה), וכן למי שמקבל דירה במתנה מקרובו.
ככלל, מי שלא עומד בקריטריונים הנ"ל או שאינו תושב ישראל, לא קונה 'דירה יחידה', וייאלץ לשלם מס רכישה מלא בשיעור של 8% מהשקל הראשון, ומעל מחיר של 5,194,225 בשיעור של 10%.

כמה הערות חשובות לפני סיום:

• שימו לב שבדיקת הזכאות למדרגות מס מופחתות ברכישת 'דירה יחידה' נעשית לגבי 'תא משפחתי' הכולל בני זוג (ידועים בציבור או נשואים למעט במקרה שיש הסכם ממון והפרדה רכושית מלאה) וילדים מתחת לגיל 18.
• מדרגות המס שפורטו לעיל נכונות לשנת 2019 ומתעדכנות מידי שנה.
• ברכישת דירה ישנם שיקולים רבים שלא ניתן לפרט במאמר קצר זה, על כן יש חשיבות רבה לייעוץ וליווי מקצועי מעו"ד שמתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.

הכותב הינו בעלים של 'תומר וסרמן – משרד עו"ד', עוסק ומתמחה בעסקאות נדל"ן ובמיסוי מקרקעין ובעל ניסיון משמעותי בתחום.
פתרונות נדל"ן משרד תיווך בחיפה המתמחה בכל שכונות חיפה, טירת הכרמל והקריות.

התקשרו: 0723974403
או היכנסו לבלוג מתווך.
מחפשים יועץ נדל"ן מקצועי עם ניסיון רב צרו קשר
דירות למכירה בחיפה קונים ומוכרים רק עם פתרונות נדל"ן

בתקופה האחרונה בישראל (שנמשכת יותר מעשור) הרבה אנשים הבינו שאפיק ההשקעות הכי כדאי ובטוח זה נדל"ן.
כי מדובר בסיכון נמוך מאד ותשואות גבוהות וברוב המקרים מובטחות.
מי שהשקיע בנדל"ן ב-10 שנים האחרונות, הכפיל ובמקרים מסוימים גם שילש את כספו.
כמובן שהקפיצות החדות והדרסטיות כבר מאחורינו, והמדינה מנסה בכל כוחותיה לנטרל את המשקיעים (כי לטענתה הם אלה שתרמו לעליות המחירים).
דבר שלפי דעתי מפספס לגמרי את המטרה ורק מנסה לשפר את התדמית של שר האוצר. 
לפי כלל ראשון של כלכלה – מה שקובע את המחיר זה ההיצע והביקוש וכל המניפולציות מלאכותיות שמכוונות לפלח שוק מאד מצומצם לא יעזרו להורדת המחירים, אבל זה כבר דיון אחר.
עם כל הניסיונות של כחלון, עדיין אפיק ההשקעה בנדל"ן יכול לספק 4-7 אחוז תשואה מובטחת, דבר שקשה להגיד בביטחון על אפיקי השקעה אחרים.
לדוגמא נכון להיום ניתן לרכוש דירות להשקעה באזורים סבירים בחיפה במחירים 600-800 אלף ש"ח ולקבל שכירות בין 2500- 3000 ₪ ובמקרים מסוימים גם להגיע ל-4000(אם הולכים על דירות מחולקות).

כעת ניכנס לעובי הקורה ונציג לכם שתי חלופות מעניינות וריאליות.

חלופה 1 – עסקת תשואה מוכנה

מיקום – שכונת קרית אליעזר.

מדובר בשכונת החוף של חיפה שקרובה לים, צירי תחבורה ראשיים כמו כביש 4 ונגישות מלאה ונוחה לתחבורה ציבורית כולל מטרונית.
קרית אליעזר היא שכונה מישורית (דבר לא טריויאלי בחיפה הררית) שמאד נוח להתנהל בתוכה ללא רכב.
הכול קרוב : מרכזי קניות, בנקים, קופות חולים, בתי חולים, פארקים ירוקים, טיילת מצוינת לאורך כל השכונה, בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס קהילתי ועוד.
רוב הבניינים הינם בני 4 קומות ללא מעליות שנבנו בשנות ה-60 וה-70.
קיימים בשכונה גם בניינים בני 8-9 קומות עם מעליות שנבנו בשנות ה-80. 

סוג האוכלוסיה

האוכלוסייה בשכונה הינה מגוונת, כ-90% אוכלוסייה יהודית וכ-10% אוכלוסייה ערבית נוצרית.
מרבית האוכלוסייה נמנית מעולים ותיקים וחדשים שהגיעו לארץ ממדינות חבר העמים והתיישבו בשכונה בגלל מיקומה מוצלח ומחירים נוחים.
בנוסף חיים בשכונה זוגות צעירים/סטודנטים בגלל סמיכות למוסדות לימוד אקדמאים כמו "קמפוס הנמל" "ומכללת לאומנויות ויצ"ו" וגם בגלל קירבה לעיר התחתית עם המון מקומות בילוי. כ-65% בשכונה הינם בעלי דירות וכ-35% חיים בשכירות.
קיים גם פוטנציאל אמיתי להשבחת השכונה שלמה עם תוכניות רבות של התחדשות עירונית/פינוי בינוי.
כבר בימים אלה בלב השכונה נבנים מגדלים חדשים במסגרת פרויקט פינוי בינוי.
ובהמשך לפי תוכנית מתאר העיר של חיפה כל השכונה תעבור תהליך של התחדשות עירונית וזאת בשורה משמחת לכל מי שמחזיק בדירה בקרית אליעזר.
הערך של הנכס כנראה הולך להכפיל את עצמו.

דירה – 3 חד' בשטח כ-65 מ"ר

מדובר בדירת 3 חד' הנמצאת ברחוב ש"י עגנון מעל לרחוב אלנבי(ציר ראשי בשכונה)בבניין קובייה (כניסה בודדת) שנבנה בשנות ה-70 בקומה 2 מתוך 4 קומות. הדירה עורפית ושקטה עם נוף ירוק. הנכס עבר שיפוץ יסודי ומקיף לפני שנתיים שבמהלכו הוחלפו כל התשתיות בדירה.
הדירה נמכרת עם השוכרים בפנים כחלק מהעסקה (שכירות עוברת). הדירה מושכרת מזה שנתיים למשפחה צעירה של זוג עולים חדשים עם ילד. סכום שכירות חודשי -3000 ₪.
מחיר הדירה 820,000 ש"ח
תשואה שנתית ריאלית  סביב 4.5%

חלופה 2 – עסקת תשואה עם פוטנציאל של 7% תשואה

מיקום – שכונת תל עמל (דרך נווה שאנן)
מדובר בשכונה שצמודה לציר תנועה ראשי (יד לבנים) שמחבר את עיר תחתית ונמל חיפה לשכונה מאד מוכרת "נווה שאנן" איפה נמצא אחד מסממני העיר החשובים בחיפה – מוסד לימודי הכי מפורסם בישראל "הטכניון".
בשכונה תחבורה ציבורית נוחה שבעזרתה ניתן להגיע בקלות ובמהירות לנווה שאנן ולעיר תחתית.
השכונה עם אוכלוסייה מעורבת, כאשר כ-70% ממנה יהודית וכ-30% ערבית.
מרבית הבניינים הינם בני 4 קומות ונבנו בשנות ה-60 וה-70 ללא מעליות. אחד היתרונות של השכונה, זאת העובדה שהבניינים ממוקמים על צלע ההר וכמעט כל דירה משקיפה אל נוף ים מהמם.
בשכונה מתגוררים עולים חדשים, זוגות צעירים וסטודנטים הן בגלל קירבה/נגישות לטכניון ומוסדות חינוך אחרים והן בגלל מחירי שכירות זולים.
דירות בנות 2-3 חד' בשכונה משכירים בין 2000-2300 ₪.
הפוטנציאל העתידי של השכונה נובע מהתפתחות מסיבית של עיר התחתית (אזור בילויים החדש והטרנדי של חיפה)ונמל חיפה (פרויקט נמל ברצלונה) אשר ישפיע באופן חיובי על השכונות הסמוכות שביניהן נמנית שכונת תל עמל.

דירה – 4 חד' בשטח כ-100 מ"ר

מדובר בדירה ענקית ברחוב דוד רזיאל בבניין קובייה קטן ואינטימי של 6 דיירים בלבד בקומה 2 מתוך 3.
הדירה כוללת הול + 3 חדרים ענקיים עם מרפסת סגורה מרווחת שמשקיפה לנוף ים מרתק, מטבח עצום בגודל של חדר ומרפסת שמש עורפית חמודה.
לדירה מוצמד מחסן בטאבו, מדובר בדירת ירושה שמורה שאף פעם לא הושכרה.
הכניסה לדירה היא בדיוק באמצע של הדירה, דבר אשר מאפשר לחלק אותה ל-2 יחידות גדולות נפרדות בצורה מאד קלה, מכיוון שלדירה 3 כיווני אויר.
כל יחידה תהיה בשטח כ -50 מ"ר ותוכל להניב שכירות חודשית כ-2200 ₪.
מי שלא רוצה להתעסק עם החלוקה יוכל לבצע שיפוץ קל בדירה ויוכל להשכיר אותה as  is  למשפחות גדולות או ל-3 שותפים ולהגיע לשכירות חודשית של 3600 ₪ (לפי 1200 ₪ פר שותף)
מחיר הדירה 680,000 ₪
תשואה שנתית פוטנציאלית סביב 7%

סיכום

שתי החלופות האלה מגלמות בתוכה לא רק את התשואה המיידית , אלא גם את הפוטנציאל ריאלי לעליית ערך של הנכסים הן בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית /פינוי בינוי בשכונות הנ"ל והן בעקבות שדרוג/יצירה משמעותית של מוקדי עניין חשובים אשר נמצאים בסמיכות לאובייקטים האלה.
כמובן שיקח כמה שנים טובות עד שהתוכניות יעברו לשלבי ביצוע, אבל בהשקעה לטווח בינוני או ארוך זה אמור להשתלם ואז התשואה השנתית הממוצעת תהיה דו ספרתית.

להשקיע בנדל"ן זה מורכב ודורש מקצועיות ומומחיות בהרבה תחומים ובכדי לעשות את זה נכון טוב ולאורך זמן צריך לעשות את זה עם אנשי המקצוע הנכונים… כאשר המטרה המרכזית היא אחת, לייצר רווחה כלכלית ולא מצוקה כלכלית מההשקעה.

התקשרו: *3924
או היכנסו לבלוג מתווך.
מחפשים יועץ נדל"ן מקצועי עם ניסיון רב צרו קשר
דירות למכירה בחיפה קונים ומוכרים רק עם פתרונות נדל"ן

לאחרונה פנה אלינו זוג מבוגר שרצה להתייעץ לגבי אפשרויות לשיפור דיור.
כאשר הגענו לביתם אשר נמצא בשכונת רמת אשכול בחיפה, ראינו נכס מאד מיוחד.
מדובר היה בבית דו משפחתי (מוצר נדיר ברמת אשכול) כמעט שטוח, למעט מעבר בין המפלסים עם גינה גדולה ומפנקת.
הזוג המקסים סיפר לנו שהם גרים בבית הזה עשרות שנים והם מאד אוהבים אותו, אבל בגלל מעברים בין המפלסים (אף על פי שמדובר בסך הכול ב4-5 מדרגות) וגם בגלל הגודל העצום של הבית שכבר לא נחוץ (אחרי שכל הילדים עזבו את הבית) הם שוקלים לעבור לדירה מודרנית וקטנה יותר, במיקום נגיש ומרכזי יותר שיאפשר להתנהל בחופשיות גם ללא תלות ברכב.

השלבים החשובים בתהליך

השלב הראשון בתהליך מורכב הזה היה להעריך את שוויו של הנכס הקיים כדי להבין טוב יותר איזה תקציב יידרש לרכישת נכס חדש.
השלב השני היה למפות את כל הנכסים שעשויים להתאים לקריטריונים החדשים של הזוג המקסים שלנו ולבחון את ייתכנות הכלכלית לביצוע השדרוג.
לאחר ששני השלבים בוצעו בהצלחה ונוכחנו לדעת שהפרויקט עבר את מבחן הייתכנות, נקבע תמחור מדויק לנכס ויצאנו לדרך.

קודם למכור ואז לחפש לקנות

הטקטיקה הייתה יחסית פשוטה – קודם כל למכור תוך כדי המיצוי המירבי של פוטנציאל הנכס עם פינוי כמה שיותר ארוך ורק אחרי זה לחפש בנוחות ובלי לחץ נכס לרכישה.
חשוב לציין שישנם לא מעט משפרי דיור, אשר מפחדים למכור לפני מציאת נכס לרכישה(כי הם חוששים שהם לא ימצאו את מה שהם מחפשים) וקודם מבצעים עסקת רכישה ורק אחרי זה עסקת מכירה.
התנהלות כזאת מכניסה את המוכרים לתנאים של חוסר וודאות מבחינת מימון עסקת הרכישה, מכיוון שהם לא יודעים איך ומתי הרוכש שלהם יעביר את הכספים.
בנוסף תהליך המכירה מתחיל בלחץ ולחץ מביא לטעויות שלא מאפשרות למוכרים למצות את הפוטנציאל המכירתי של הנכס.
במלים אחרות הם נאלצים להתפשר על איכות הקונים כי הם רוצים למכור מהר.
לכן במקרה שלנו החלטנו קודם למכור, לתת פינוי כמה שיותר ארוך ורק אחרי זה לקנות בתהליך נוח ורגוע ללא שום לחצים.

שיווק הנכס בכל שיטות  השיווק 

בשלב הבא היינו צריכים להכין את הנכס ברמת אשכול חיפה לעבודה שיווקית ולבדוק את התקינות של כל הניירת המשפטית.
הזמנו צלם מקצועי וערכנו יום צילומים מרוכז שכלל לא מעט פירוטכניקה ואפילו רחפנים
בסופו של דבר הכנו תמונות סטילס וסרטון וידאו מקצועי שמאפשר למתעניינים  להכיר טוב יותר את המוצר שלנו ולהגיע לביקור בנכס.
עבודה שיווקית כללה פרסום בכל המדיה הרלוונטית: לוחות פרסום אינטרנטיים מכל הסוגים והמינים, רשתות חברתיות, עיתונות, שיווק מפה לאוזן, דיוור למאגר הלקוחות, פרסום בקרב הקולגות הן ברמה המקומית והן ברמה הארצית, שיחות טלפון יזומות ועוד כמה שיטות סודיות
כפועל יוצא של עבודת שיווק אגרסיבית תוך חודשיים הבאנו לדירה עשרות רוכשים פוטנציאליים, קיבלנו כמה הצעות לא רעות ואת ההצעה הכי טובה הצלנו לשפר עוד במקצת והעסקה נסגרה – קולולו!

כעת, כאשר 50% מהעבודה הסתיימה התחלנו לחפש נכס לקניה. 

העבודה לא הייתה פשוטה, מכיוון שהדרישות היו מאד מאתגרות ומדויקות והמוצר שחיפשנו היה המוצר הכי מבוקש וחם בשוק.
כדי לסבר את האוזן חיפשנו דירה שטוחה כ-140 מ"ר סמוך לציר מוריה(מיקום הכי מבוקש בחיפה) עם גישה ללא מדרגות בכלל, עם נוף יפה ומאד שקטה.
אבל אנו אוהבים אתגרים והצלנו לתאם כל שבוע כמה סבבים שבמהלכם ראינו 3-4 נכסים.
האתגר היה טמון בעובדה שחיפשנו לא רק דירות יד-2, אלא גם דירות חדשות בעשרות פרויקטים של תמא 38 או בפרויקטים חדשים.
שזה אומר שהמידע אודות אותם פרויקטים/דירות אינו תמיד זמין, ברור או מדויק וזה לפעמים היה דומה למציאת מחת בערימה של …..אתם יודעים.
בשורה תחתונה בערך תוך חודשיים מצאנו נכס שמתאים לקריטריונים בפרויקט של תמא 38.
אבל כאן לא הסתיים הסיפור, כי היינו צריכים לנהל משא ומתן כפול : הן עם בעל הדירה עצמו והן עם היזם שניהל את הפרויקט.
היה לנו מאד חשוב כבר בשלב המשא ומתן לערב את עורך דין מטעמינו שליווה את כל התהליך, כי הרבה פעמים בפרויקטים של תמ"א היזמים מנסים "לקצר תהליכים" והרוכש עלול ליפול בין הכיסאות.  

הכנסת עורך דין וקבלת הטבות

לכן רק אחרי שנכנסנו לעובי הקורה ועורך דין שלנו בדק את כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים סיימנו את המשא ומתן והצלנו להביא לרוכשים שלנו עסקה מצוינת.
בנוסף הצלחנו לקבל עבורם גם הטבות סביב 100,000 ₪ וגם ליווי צמוד של אדריכלים ומעצבים של היזם.
הזוג המקסים שלנו היה מאד מרוצה מכל התהליך ומהליווי הצמוד שלנו וגם בסופו של התהליך הפתיע אותנו עם זר פרחים מהמם, דבר כשלעצמו מאד ריגש אותנו והזכיר לנו שזאת הסיבה האמיתית שאנחנו נמצאים בעסק הזה וזה כדי להגשים את החלומות של לקוחותינו

פתרונות נדל"ן משרד תיווך בחיפה, המתמחה בכל שכונות  חיפה, טירת הכרמל והקריות.

התקשרו: 0723974403
או היכנסו לבלוג מתווך.
מחפשים יועץ נדל"ן מקצועי עם ניסיון רב צרו קשר
דירות למכירה בחיפה קונים ומוכרים רק עם פתרונות נדל"ן