מיקום – שכונת עין הים
מדובר בעוד שכונת חוף של חיפה שנהנית מקרבה לים ונגישה לצירי תחבורה ראשיים כמו כביש 4 וכביש 2 (כביש החוף).
בנוסף קיימת נגישות מלאה ומאד נוחה לתחבורה ציבורית זמינה שכוללת בתוכה גם פרויקט הדגל התחבורתי של חיפה – המטרונית.
מדובר בשכונה סגורה שנמצאת בין שכונת קריית שפרינצק ושער העלייה מדרום לבין קריית אליעזר מצפון.
יתרונות נוספים של השכונה, שגם מושכים אליה סטודנטים – זאת הקרבה למוסדות הלימוד השוכנים בקמפוס הנמל יחד עם מוקדי עניין רבים ומגוונים של העיר התחתית (7 דקות נסיעה).

האוכלוסייה בשכונה מגוונת ומורכבת מצברים (צווארון כחול וזוגות צעירים), עולים וותיקים ממדינות חבר העמים ומערבים נוצרים.
כ-70% מהתושבים הינם בעלי דירות והשאר הינם שוכרים.
בנוסף ישנם לא מעט חבריה צעירים (ולא רק) שרוצים לחיות בשכונה בגלל קרבתה לים.
מדובר בשכונה שקטה ואיכותית עם דו קיום למופת.
השכונה יחסית קטנה ביחס לשכונות הסמוכות לה ולכן תושביה צורכים חלק מן השירותים הקהילתיים מאותן השכונות, הרי בסך הכול מדובר במרחק הליכה של 5-10 דקות.
רוב השכונה היא מישורית למעט רחוב יאיר שטרן שמטפס טיפה למעלה.
מרבית הבניינים בשכונה הינם מבני "רכבת" שנבנו בשנות ה-60 וה-70.
מדובר בבנייני 3-4 קומות שיושבים על חלקות גדולות, דבר שמאד מקל על יזמים יחד עם העירייה לתכנן ולקדם את הפרויקטים של התחדשות עירונית.

פוטנציאל להשבחה זאת לא מילה גסה בשכונת עין הים וזאת בעיקר בגלל המיקום הנחשק של השכונה (פחות מ-100 מטרים מרחק אווירי לים).
עיריית חיפה הכריזה על שכונת עין הים כשכונה לפרויקטים של התחדשות עירונית ותמא 38.
תוכניות הנ"ל אמורות להגדיל משמעותית את כמות יחידות דיור באזור, להוסיף פרויקטים של בניה רוויה/בניה לגובה וגם לשדרג את כל התשתיות העייפות וגינות ציבוריות ופארקים.
בנוסף חלק מהתמהיל העתידי של השכונה מיועד למסחר.
כמובן שייקח קצת זמן עד שכל הפרויקטים יקרמו עור וגידים, אבל אנחנו בהחלט בכיוון הנכון.    

דירות למכירה עין הים חיפה

דירה – 3 חד' בשטח כ-65 מ"ר
מדובר בדירת 3 חד' הנמצאת ברחוב יאיר שטרן שנמצא סמוך לרחוב העוגן, שהוא הציר הראשי בשכונה.
הדירה נמצאת בקומה עליונה של בניין בן 4 קומות מסוג (קובייה) עם כניסה אחת שנבנה בשנות ה- 70.
הדירה לא משופצת שיפוץ מודרני, עם זאת מאד שמורה ומסודרת שקל מאד להשכירה במצבה הנוכחי ומתאימה במיוחד לסטודנטים וזוגות צעירים.
כרגע הדירה מושכרת לזוג צעיר ונחמד (עולים חדשים מחבר העמים) שמעוניין להישאר בדירה.

מחיר הדירה 695,000 ₪

שכירות נוכחית 2000 ₪ (שכירות ריאלית 2300-2400)

תשואה שנתית ריאלית סביב 4%

תשואה אחרי פינוי בינוי/תמא תהיה דו ספרתית

ושיהיה לכם בהצלחה 

רוצים לדעת עוד על דירות למכירה עין הים חיפה?
היכנסו לקרוא מידע נוסף על שכונת עין הים  

או היכנסו לראות דירות נוספות למכירה בשכונות החוף

הלוואה לכל מטרה מזה והאם כדאי לקחת אותה?

לפני שנדבר על הכדאיות של הלוואה לכל מטרה חשוב שנבין מהי –

הלוואה לכל מטרה היא שעבוד נכס קיים (משכנתא) לטובת כל מטרה – סגירת חובות, קניית נכס בחו"ל,

עזרה לילד, עזרה למשפחה ואפילו יכולה לשמש לחופשה ארוכה (לעומת משכנתא רגילה שנועדה לקניית נכס).

ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה, כלומר אם הנכס שווה 1מליון ש"ח והנכס נקי מהתחייבויות נוכל לקבל עד 500,000 ש"ח.

את ההלוואה ניתן לפרוס לתקופה ארוכה של עד 25 שנה וזה יתרון משמעותי על פני הלוואות אחרות.

בגלל משבר הקורונה בנק ישראל אישר לבנקים לתת עד 70% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה!

וזאת לטובת סגירת חובות קיימים.

איך הפער של הזה יכול לעזור לנו ?

לשם כך ניתן דוגמא פשוטה שקיימת אצל המון משקי בית –

אם יש בידינו נכס ששווה מיליון ש"ח ועליו יש משכנתא של כחצי מיליון ש"ח עד לפני השינוי של בנק ישראל לא ניתן היה לקחת הלוואה לכל מטרה.

לאחר השינוי ניתן לקחת עוד 200,000 ש"ח כהלוואה לכל מטרה מעבר למשכנתא הקיימת לטובת סגירת חובות קיימים.

ואיך השינוי הזה עוזר לנו ?

אם יש בידינו הלוואה פרטית בחשבון של כ 200 אלף שקלים בדר"כ התשלום החודשי הוא כמה אלפי שקלים בחודש.
ברגע שמחליפים את ההלוואה הפרטית להלוואה לכל מטרה ניתן לפרוס את ה 200 אלף ש"ח לתקופה ארוכה יותר ובכך להוריד את התזרים החודשי משמעותית ל 1,000 עד 2,000 ש"ח בחודש.
זה יחסוך בתזרים החודשי כמה אלפי שקלים, דבר שיכול להציל משק בית מקריסה בעת משבר כלכלי.
חשוב מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתאות פרטי לפני שעושים מהלך כזה על מנת למנוע טעויות כלכליות שיכולות לעלות הרבה כסף במצטבר.

אז מה היתרונות והחסרונות בהלוואה לכל מטרה ? 

החסרונות –

1. ההלוואה היא לטווח ארוך – זה חסרון ויתרון, החיסרון הוא שככל שנפרוס הלוואה שהבנק נותן לנו לטווח ארוך יותר כך נחזיר יותר כסף לבנק.
2. הלוואה לכל מטרה מחויבת בביטוח משכנתא – ברגע שמשעבדים את הנכס לכל מטרה זו משכנתא לכל דבר ולכן כמו שבמשכנתא עושים ביטוח חיים ומבנה גם כאן.
3. עלויות נלוות – העלויות הנלוות הן שמאות, נוטריון, ביטוח משכנתא, רישום משכון, עמלת פתיחת תיק.
   כל העלויות הללו מסתכמות ב 1,500-4,000 ש"ח בדר"כ (ניתן לעשות הנחה על חלק מהעלויות הנלוות).

היתרונות –

1. הריבית – הריבית בהלוואה הזו בדר"כ נמוכה יותר על פני הלוואה פרטית בחשבון שהיא גם לטווח קצר (בטח ובטח שההלוואה הזו זולה יותר במונחי ריבית מהלוואות חוץ בנקאיות).
2. פריסה ארוכה – כפי שציינו קודם לכן זהו גם יתרון, כשאנו פורסים הלוואה לטווח ארוך מ5 עד 10 שנים ההחזר החודשי הרבה יותר נמוך וזה יכול לשרת גם משפחות שחייבות להוריד את ההוצאות החודשיות שלהן וגם משקיעים שמחפשים החזר חודשי נמוך על ההשקעה שלהם.
   שוב, כדאי מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתא פרטי לפני שעושים צעד.
3. קבלת סכומים גבוהים – בדר"כ ניתן לקחת הלוואה פרטית עד 200,000 ש"ח למעט מקרים חריגים.
   בהלוואה לכל מטרה ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס. 

לסיכום –

הלוואה לכל מטרה היא משכנתא לכל דבר ועניין, אך יקרה יותר מדיור ובדר"כ זולה יותר מהלוואה פרטית בחשבון.

כשעומדים לקחת סכום גדול עם פריסה נוחה לטובת סגירת חוב, השקעה וכדומה – כדאי לשקול את ההלוואה לכל מטרה על חשבון הנכס.
חשוב מאוד להתייעץ איתנו לפני שאתם רוצים לקחת את ההלוואה.

הבנק ישמח מאוד לקבל אתכם, לתת לכם את ההלוואה ולפרוס לכם אותה בתנאים שהוא רוצה ולא בהכרח בתנאים שאתם רוצים – אם זה מבחינת מסלולים ואם זה מבחינת ריביות.
חשוב לזכור שגם כאן חייב לדעת איך לבנות את ההלוואה, כי היא מורכבת ממספר מסלולים.
הטעות הכי גדולה שאתם יכולים לעשות זה לרוץ לבנק בלי תכנית כלכלית אישית ולבקש הלוואה לכל מטרה על חשבון הנכס.
תבדקו ותתייעצו לפני כל מהלך למען העתיד והביטחון הכלכלי שלכם!

ישנם גורמים רבים המשפיעים על מחירי הנדל"ן.
אם אתם נמצאים בעיצומו של תהליך רכישת דירה, חשוב שתבינו אות הגורמים על מנת שתוכלו להשוות בין נכסים בצורה נכונה ולנהל משא ומתן מוצלח כדי להשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר.

1. מצב השוק – לפי כלל ראשון בכלכלה כך גם הנדל"ן אינו יוצא מן הכלל, היצע והביקוש! ככל שהביקוש גבוה יותר כך המחיר עולה ולהיפך.
   בתקשורת שלנו מאד אוהבים את השיח הזה, אבל הוא לגמרי מוטעה ומטעה.
   כי בתקשורת מדברים על מגמה כלל ארצית, למרות שבכל אזור התמונה שונה לגמרי.
   מפת הביקושים במרכז הארץ שונה מאד ממפת הבקושים בדרום או צפון הארץ.
   ואפילו בעיר בודדת המצב יכול להיות שונה בין שכונה לשכונה.
   לכן חשוב להבין את מצב השוק באזור מוגדר שאתם מחפשים בו דירה.
   כמו כן חשוב להסתכל גם על המצב העתידי של האזור.
   אם אתם מחפשים לרכוש דירה בשכונה מסוימת ואתם מגלים שבסמוך לאותה שכונה הועדה המקומית אישרה תכנית חדשה של בניית אלפי יחידות דיור, רוב הסיכויים שההיצע יעבור את הביקוש והמחירים בכל האזור ירדו.
   זה בכלל לא משנה אם כרגע הביקושים במקומות אחרים בארץ עוברים משמעותית את ההיצע.
   כדי להבין טוב יותר את הביקוש העתידי צריך להסתכל על נתוני ההגירה באזור מסוים.
   האם ההגירה היא שלילית או החיובית. לדוגמא: בשנים האחרונות בחיפה הייתה הגירה שלילית, וזה אומר שיותר תושבים עזבו את חיפה מאשר נכנסו אליה וזה מלמד אותנו על הביקושים העתידיים בעיר.

    

2. מיקום – הסלוגן הזה מוכר לכולם – מיקום! מיקום! מיקום!.
   מיקום זהו הגורם המשפיע ביותר מכל הגורמים שהוזכרו כאן ושיוזכרו בהמשך.
   לרוב קשה מאוד לשנות את דעתם של אנשים על שכונה כזאת או אחרת, ישנם אלמנטים כמו קירבה לכבישים, מוקדי עניין, ים, מוסדות לימוד, בתי חולים שמשפיעים על המחירים.
   חשוב לזכור שאנשים לא מייחסים חשיבות רק למצב הקיים נכון לרגע זה, אלא מסתכלים על הפוטנציאל העתידי של האזור, במיוחד עכשיו כאשר המדינה והיזמים דוחפים חזק לפרויקטים של התחדשות עירונית.

    

3. רישום הנכס בטאבו ובעירייה – סוג רישום הדירה יכול להשפיע מאד על ערכה וסחירותה או יכולת המימוש שלה בשוק.
   הסיבה העיקרית היא, שרוב הלקוחות נעזרים במימון בנקאי (משכנתא) לצורך רכישת הדירות והבנקים עם הזמן מאד הקשיחו את התנאים והדרישות וכעת מעוניינים לאפשר משכנתאות רק באותם נכסים, שהרישום שלהם תקין ב-100%, בגלל שהם הבינו שהרבה יותר קשה לממש נכסים עם רישום בעייתי.
   זה גם יכול להגיע למצב שהבנק מסרב לתת משכנתא על הנכס ספציפי, וזה אומר שניתן לרכוש אותו רק עם ההון העצמי שלכם והעובדה הזאת מורידה בין 15-30% מערך הדירה.
   בעיות רישום יכולות להיות שונות ומגוונות, כגון: רישום במודע ללא תת חלקה, רישום שלא תואם להיתר בניה, היתר בניה שלא הופקד בטאבו, היעדר פרצלציה או הסכם שיתוף, חריגות בניה, ירושה שלא נכנסה לתוקף ועוד ועוד…

    

4. מצב הדירה והבניין – גורם שמשפיע על מחיר הדירה הוא מצבה הפיזי.
   האם הבניין או הדירה זקוקים לשיפוץ? ואם כן באיזה היקף? חשוב להביא מספר קבלני שיפוצים כדי להבין כמה תצטרכו להשקיע בנוסף למחיר הדירה.
   כמו כן חשוב להבין אם קיימות החלטות של ועד הבית לגבי שיפוץ/השבחת הבניין, כי עלויות אלה עלולות "ליפול" עליכם אחרי שתקנו את הדירה.
5. בן כמה הנכס – פרמטר חשוב לקביעת מחירו של הנכס הוא גילו.

   ככל שהגיל מתקדם יותר, עלויות התחזוקה השוטפת שלו גדלות ולכן גם ערכו יורד בהתאמה. 
   חשוב לזכור שבדירות ישנות אין ממ"דים, וגם זה משפיע על ערך הדירה, בגלל שישנם לקוחות אשר אינם מתפשרים על ה"בטחון האישי", מה שמצמצם את הביקוש הפוטנציאלי ומוריד את ערכו של הנכס.

    

6. מעלית – בישראל של שנת 2020 עדיין כ-60% מהבניינים הינם ללא מעלית.
   לכן מעלית תורמת לגישה נוחה יותר ומוסיפה ערך משמעותי לנכס אשר יכול להתבטא בהפרש של עשרות אחוזים (תלוי כמה מדרגות גישה יש לדירה).
   כמובן שבמידה והדירה עם מדרגות גישה רבות וללא מעלית בבניין, מחיר הנכס יכול לרדת באופן משמעותי.
   אם אתם בכושר מצוין ולא מפחדים ממדרגות תוכלו למצוא מגוון נכסים באזורים טובים במחירי מציאה.

    

7. חנייה פרטית – בשנים האחרונות גורם זה הפך למאוד קריטי בעיניי הרוכשים, מכיוון שהצפיפות בערים גוברת בעקבות גידול טבעי של האוכלוסייה, ותוספת\העדר חניה משפיעות משמעותית על ערך הנכסים.
   לפעמים זה מגיע למצב שהרוכשים אף מוותרים מראש על נכסים ללא חניות צמודות.
   זה מאד ניכר בשכונות צפופות עם בעיות חנייה אבל גם באופן כללי, חנייה יכולה בהחלט להעלות את ערך הדירה.

    

8. מרפסת – ישראלים אוהבים את המרפסות שלהם, ובצדק! ונכון להיום מוזר לחשוב על דירה ללא מרפסת שמש.
   אך זה לא תמיד היה המקרה, לפני 30 שנה מרבית הבניינים נבנו ללא מרפסות, וככל שהתקדמנו בדרישות שלנו כלקוחות מרפסת הפכה גורם משמעותי בבחירת נכס ובתמחור דירה.
   כלל האצבע בחישוב הערך שמרפסות מוסיפות – 50% מהמחיר למ"ר הממוצע באזור (תוכלו לקבל את הנתון הזה באתר של רשות המיסים או אתרי פרסום דירות).

1. נוף – מדובר בפרמטר חשוב שלפעמים מכריע בסוגיה.
   בנוף יפה ופתוח יש משהו קסום שלא ניתן להסביר, הנוף מעורר אצלנו תחושות נעימות ויוצר אוירה מיוחדת בבית שאפילו משפרת את מצב רוחנו.
   זה ניכר במיוחד בערים עם חזית לים, אנשים אוהבים לראות ים מהדירות שלהם ולכן דירות עם נוף ים יכולות להוסיף סביב 5%-10% למחיר הדירה.
   זה בא לידי ביטוי במיוחד בשכונות חדשות איפה שמרבית הדירות מאד דומות אחת לשנייה ומה שמבדל אותן זה רק הנוף שנשקף מהחלון או מרפסת.
   
   
2. פוטנציאל השבחה עתידי  – כשדיברנו על מיקום נגענו בנקודה זאת, אך כאן נרצה להרחיב :
   פוטנציאל עתידי של האזור/בניין/דירה ישפיע על הערך העכשווי של הנכס. מדובר בתוכנית לאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בשם תמ"א 38.
   מדובר בכמה וריאציות של התוכנית שכרגע בכלל נמצאת בסימן שאלה ויש הטוענים שהיא צריכה להסתיים בשנת 2022, לכן ניתן להתייחס רק לתוכנית אשר קיבלה היתרים ואישורים.
   כדי לסבר את האוזן, במסגרת תמ"א 38 היזם מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובדרך כלל (אך לא תמיד), מוסיף ממ"דים, מרפסות, מעלית ומשפץ את הבניין.
   בתמורה הוא מקבל אחוזי בניה לתוספת של 2 או 3 קומות מעל למבנה הקיים ואותן דירות חדשות הוא מוכר ללקוחות חדשים שמצטרפים לבניין המחודש.
   תמ"א 38( ב') מדברת על הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו.
   בעלי הדירות הישנות יקבלו דירות חדשות בבניין חדש ומיותר לציין שרכישת דירה בבניין שלפני תמ"א או לפני תכנית להתחדשות עירונית תשפיע באופן ניכר על המחיר.
   חשוב להבין שככל שייתכנות לביצוע הפרויקט תהיה גבוהה יותר, כך המחיר של הנכס הנרכש יהיה גבוה יותר.
   לדוגמא בשלב ראשון של התוכנית, כאשר היא מופקדת בעירייה התוספת למחיר תהיה סביב 10%, וכמה שנים לאחר מכן, כאשר כבר יתקבל היתר הבנייה התוספת עשויה לעלות ל-25%.
   
    

בכתבה הזאת סקרנו את הגורמים העיקריים שיכולים להשפיע על מחירי הדירות.
לכן לפני שאתם נכנסים למשא ומתן עם המוכרים, חשוב שתיקחו בחשבון את הפרמטרים האלה ותנסו אף לשקף אותם למוכרים על מנת לגרום להם להסתכל על המצב במבט יותר אובייקטיבי.
זה לא תמיד קל, כי מוכרים לרוב ייראו בכם גורם לא אובייקטיבי, אלא מישהו עם אינטרס ברור שבא "להוריד" אותם במחיר.
לכן לפני כניסה לכל משא ומתן חשוב לעשות מחקר שוק על האזור וגם להתייעץ עם אנשי מקצוע. 

מאת: מקס קונר מתווך ומלווה משקיעים בנדל"ן בחיפה

בתשאול ראשוני של הלקוח כ-90% ישאלו את איש המקצוע את אותן השאלות:

מה מחיר הדירה?  מה הגודל שלה?  האם היא משופצת?  כמה כיווני אוויר?  וכו'….

אך מעבר לשאלות החשובות האלו ישנן מספר שאלות חשובות מאוד שאתם כלקוחות צריכים לקחת בחשבון, כל זה על מנת לדעת אם הדירה היא באמת מתומחרת במחיר נכון, והאם היא עונה על הצרכים שלכם.
בקניית דירה אנחנו לא משלמים רק על שטח הדירה, אלא על מכלול דברים, חלקם חשובים יותר וחלקם פחות וזה תלוי באיזה לקוח מדובר.