קצת על העיר: טירת כרמל

טירת כרמל – עיר בתנופה שוכנת רק 5 קילומטרים דרומית לחיפה. נכון להיום בעיר מתגוררים כ-25 אלף תושבים ובטווח של 5-7 שנים האוכלוסייה בעיר אמורה להכפיל את עצמה בגלל פרויקטים חדשים שנמצאים כרגע בשלבי ביצוע. העיר נמצאת בנישה אקולוגית מאד אטרקטיבית : בין הר כרמל ממזרח העיר לבין הים התיכון ממערב. בשנים האחרונות העיר עוברת מהפכה של ממש וקולטת אלפי משפחות חדשות של משפרי הדיור מחיפה והסביבה בזכות הפרויקטים הרבים שנבנו בעיר בעקבות סילוק קווי מתח גבוה שהיו בסביבה. דמוגרפיית העיר משתנה בקצב מסחרר ומביאה לעיר אוכלוסיות חזקות ומשכילות מתחום ההייטק שנהנות מקרבה למרכז טכנולוגי של חיפה "מתם", סביבה ירוקה ואויר נקי. מה שמוסיף לאטרקטיביות של העיר, אלה מחירי דיור הנוחים ביחס לחיפה(בפער של כ-20%) וארנונה שנמוכה בערך פי 2, חינוך מצוין עם בתי ספר וגני ילדים חדשים שנפתחו בשכונה, הקרבה(כ-5 דקות נסיעה) לכביש החוף, קניון חיפה, מנהרות הכרמל, מרכז קסטרא, חופי רחצה גם כן מוסיפים לאטרקטיביות

על השכונה: נאות כרמל

נאות כרמל שכונה שנבנתה בשנות ה-2000 בניה רוויה מודרנית. הדירות נבנו עם ממ"דים ורובם נגישים עם מעליות וחניות פרטיות מוצמדות בטאבו ובחלק מהקומפלקסים יש מרפסות או גינות. מדובר באזור בעל מודעות אקולוגית גבוהה המתפרס על צלע הר כרמל ירוק ופסטורלי ,אזור מאוד נקי ושקט שופע בפארקים ושמורות טבע של רכס הכרמל. זאת הסיבה שאיכות הסביבה והאוויר נחשבים כאן בין הטובים באזור כולו. בגלל הקרבה הפיזית לחיפה ותשתית תחבורתית מצוינת רוב התושבים עובדים בחיפה. העיר עצמה מאד מפותחת עם מרכז ההייטק משלה, אזור תעשיה זעירה, מגוון בתי הספר לכל השכבות של התלמידים וגני ילדים. מבחינת מחירי הדירות בשכונה -דירות 3-4 חד' נמכרות סביב מיליון ₪. שכירות ממוצעת 3800 ₪ שמביא אותנו לתשואה מכובדת של  4.5%.

על הנכס:

דירת 4 חדרים בשטח כ-80 מ"ר, קומה 2 מתוך 5 בניין בוטיק נגיש עם מעלית וחניה פרטית בטאבו

הנכס במצב מעולה ממוזג ומשופץ מלא / מטבח משודרג / דלתות פנים חדשות / דוד שמש חכם

יחידת הורים מרווחת עם שירותים ומקלחת / ממ"ד / חדר ילדים עם ארון מובנה /חדר אמבטיה ויחידת שירות מרווחת / סלון פינתי עם נוף להר כרמל ירוק .

אזור שקט ופסטורלי / שכנים מצוינים / אזור מבוקש להשכרה

השבחת נכס עשויה להעלות משמעותית את ערך הדירה שלכם ולשפר את מצבכם הכלכלי.
אבל איך עושים את זה בצורה נכונה?

הנה כמה דברים שכדאי לדעת.

שיפוץ פנימי בהתאם לייעוד

זה אומר להבין היטב מי הלקוחות שתוכלו למכור להם את הדירה לאחר ההשבחה ולהתנהל בהתאם.
שיפוץ פנימי יעלה את ערכו של הבית , אבל שיפוץ כזה צריך להיות חכם וצריך להתבצע עם הרבה מחשבה, כדי שלא תפסידו כסף.
כך לדוגמא אם אתם רוצים למכור דירה באזור יוקרתי ומתכוונים לשפץ אותה, אתם צריכים לבחור בחומרים איכותיים ואולי לשקול לשכור את שירותיו של אדריכל או מעצב פנים על מנת שהדירה תהיה מעוצבת ומרשימה, חשוב מאד ללכת על סגנון ניטרלי עם קווים נקיים וצבעים בהירים כדי שתוכלו "לקלוע לטעמם" של כמה שיותר רוכשים פוטנציאליים. 

לעומת זאת, אם זה אזור בו קונים משקיעים, הם לא ירצו לשלם תוספת על שיפוץ מפואר, כי זה לא יעלה להם את גובה השכירות באופן משמעותי ולכן מומלץ לעשות את המינימום הנדרש ולא להתפרע יותר מדי.
רצוי להשתמש בחומרים חדשים, אך לא יקרים. 

מאד חשוב לבחור קבלנים מוכרים עם תעודות (עדיף מהמלצות) ולא להתפתות למחירים זולים מדי שבסוף יעלו לכם ביוקר.
היו לא מעט מקרים בהם הקבלנים "הזולים" לוקחים מקדמה "על החומר" ונעלמים או שצריך לרדוף אחריהם.
תעשו הסכם עבודה עם קבלנים שבו כתובים כל התנאים המסחריים וגם לוחות הזמנים מסודר לסיום כל שלב בפרויקט. 

זכרו לשמור את כל החשבניות, כי במידה ויהיה לכם מס שבח תוכלו לקזז 25% מהוצאות השיפוץ. 

דבר נוסף שחשוב לציין – אף פעם אל תביאו רוכשים פוטנציאליים לדירה לפני שסיימתם את השיפוץ.

שינויים חיצוניים 

שינויים חיצוניים דורשים הסכמה של דיירי הבניין או את האישורים המתאימים. ואת זה אתם חייבים לקחת בחשבון. 

הדבר הנכון הוא להראות לשאר הדיירים את התועלת והרווח הצפוי לכל הדיירים, כך לדוגמא אם תוסיפו מעלית לבניין, ערך הדירות יעלה בו בכ-10-15%.
לקטגוריה הזאת נכנסים גם שיפוץ חיצוני של בניין, הוספת ממ"דים, חניות, מרפסות, בניה על הגג וגם כאן תצטרכו את הסכמתם של השכנים ולכן חשוב מאד להיות ביחסים טובים עם כל השכנים, כי יכול להיות בעתיד הקרוב תצטרכו אותם.

ישנם גם פרויקטים לאומיים שיכולים להשביח לכם את הדירות באופן משמעותי ולהוסיף כ- 30%-40% למחיר הנכס – מדובר בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.
אם הזדמן לכם לרכוש דירה בבניין שנכנס לפרויקט של התחדשות עירונית – הרווחתם, תקבלו דירה חדשה וגדולה יותר במקום הדירה הישנה. אם לא, ואתם גרים בבניין ישן תוכלו לנסות לקדם את פרויקט תמ"א 38. 

מדובר בפרויקט שאמור לחזק את הבניינים הישנים מפני רעידות אדמה ובתמורה להוסיף אחוזי בניה לבניין ולאפשר תוספת של 2-3 קומות לבניין הקיים.
בדרך כלל במסגרת הפרויקט על מנת להגביר את המוטיבציה של הדיירים יוסיף הקבלן גם ממ"דים, מרפסות, מעליות וגם ישפץ את הבניין(תלוי במיקום הבניין). 

אם הבניין לא יתאים לתוספות – החוק מאפשר לקבלן להרוס את הבניין ולבנות במקומו חדש.
כדי לקדם פרויקט תמ"א תצטרכו קודם כל לשכנע את השכנים ולקבל את ברכתם וחתימתם, ואחרי זה לפנות ליזם/קבלן שבנה פרויקטים דומים באזורכם כדי לבדוק יתכנות כלכלית ותכנונית של הפרויקט.
*חשוב לציין שנכון לתחילת שנת 2020 גורלה של תמ"א 38 לא כל כך ברור והרשויות שוקלות לבטל את התוכנית עד ל-2022 ולכן לפני התחלת הההליך מומלץ לפנות לעירייה ולברר את זה לעומק.

כמו כן  ישנם דברים נוספים שאתם יכולים לעשות על מנת למכור את הדירה שבבעלותכם במחיר הכי גבוה שניתן.
לדוגמא סדרו את הדירה והוציאו ממנה את כל הדברים המיותרים. 

לפני הגעת הקונים תפתחו את החלונות והתריסים, כך שהדירה תישטף בשמש ותיראה טוב יותר.
בנוסף בעלות מינימלית אתם יכולים להפוך את דירתכם לבית חכם, להחליף שקעים ומפסקים לחכמים שמתחברים לרשת הביתית שלכם ומאפשרים לפתוח ולסגור את התריסים והאורות בלחיצת כפתור בסלולרי. 

מצד אחד זה לא יעלה לכם הרבה כסף ומצד שני זה ייתן לדירה טאץ' "הייטקי מודרני" ויוסיף לנכס את הסטטוס היוקרתי של "בית חכם".

היכנסו לקישור וקבעו פגישה עם המומחים שלנו לניהול שיפוצים ובנייה ללא כל התחייבות.

אולי יעניין אותך גם:

סוגי משכנתאות, אחוזי מימון שניתן לקבל, תנאים ללקיחת משכנתא ונקודות שחייבים לדעת לפני לקיחת משכנתא.

נתחיל מהמשכנתא הנפוצה ביותר,

משכנתא לדיור  

במשכנתא הזו הריביות הן הטובות ביותר בשוק.
בדירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון.
דירה חליפית (הצהרה על כך שמוכרים את הקיימת תוך 18 חודשים מחתימת חוזה) ניתן לקבל עד 70%.

משכנתא לשיפוץ\הרחבה

ניתן לקבל עד 60% משווי הנכס (לעיתים עד 70%).
ריביות כמו דיור, למרות שהבנק נוהג לתמכר את העסקה בריביות גבוהות יותר- בחוסר הגינות.
כאן נכנסת לתמונה העקשנות שלכם או לחילופין יועץ המשכנתאות החיצוני שלכם שידע להילחם מול הבנקים לטובתכם.

משכנתא לכל מטרה 

משכנתא לסגירת חובות, טיול, רכב או בקיצור לכל מטרה – ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס ולסגירת חובות ניתן לקבל אף 70% נכון ל 2020. 

משכנתא עסקית 

עד 70% לטובת שעבוד נכס מסחרי.
חשוב לציין שבמשכנתא עסקית ניתן לקחת הכל במסלול פריים, לעומת דיור עד שליש.

תנאים לפני לקיחת משכנתא 

חשוב להתחיל בהיסטוריית הנתונים שלי בבנק.
הכוונה היא ההתנהלות שלי לאורך השנים בבנק האם התשלומים שלי היו סדירים?
כלומר, האם דאגתי שלא יחזרו לי צ'קים?
האם הלוואותי שולמו חודש בחודשו בזמן?
האם ההכנסה שלי היתה סדירה לפחות בשלושה החודשים האחורנים?
ואם אני עצמאי איך נראית שומת מס שנה אחרונה שלי ודוח רו"ח לשנה הנוכחית?

כל מה שנאמר הבנק דואג לבדוק ולבחון את הבקשה.
אם הכל תקין אפשר להתקדם לשלב הבא.
אם לא עדיין קיימים פתרונות יצירתיים (שיועץ משכנתאות מנוסה יודע לפתור)

 הון עצמי נדרש

גובה ההון העצמי הדרוש משתנה לפי סוג הרכישה:

ברכישת דירה ראשונה/יחידה- 25% הון עצמי.
כלומר לדירה בשווי 1מ' ש"ח אני זקוק לפחות ל250,000 ש"ח ומהבנק אקבל עד 750,000 ש"ח

מחיר למשתכן- 100,000 ש"ח להון עצמי או 10% לפי הגבוה מבניהם ללא מענקים
(ולפי שווי הנכס).

דירה שניה ויותר- משקיעים- 50% ולעיתים ניתן להגיע עד 70%.

משפרי דיור או בניה עצמית- 30% הון עצמי.

במשכנתא עסקית – 30% הון עצמי + מע"מ. כל השאר הבנק יכול לממן.

יחס החזר

יחס החזר מתייחס לגובה תשלום המשכנתא מתוך ההכנסה נטו של משק הבית לאחר הלוואות.

ניתן לקבל עד 35% החזר מהנטו, במקרים מסויימים אפשר לקבל גם 40%.

מקובל לפרש זאת כך: אם משכורתי היא 10,000 ש"ח לאחר הלוואות ותשלומים קבועים (למשל מזונות) אוכל לשלם משכנתא עד 3,500 ש"ח בחודש ולעיתים גם עד 4,000 ש"ח.

מאמין שהמאמר יעזור לכם מאוד ואנחנו כמובן כאן לכל שאלה!

דימה פוסטובוי – ייחוד ייעוץ משכנתאות
לכל שאלה ניתן לפנות בטל' – 04-9812294
או במייל : dima@yehudfinance.com

אולי יעניין אותך גם:

סוגי ומסלולי ריבית משכנתא
יועץ משכנתאות בחיפה