מאמר מקצועי: נדל"ן בטירת כרמל בצל הקורונה

בכתבה זו יועץ מומחה שלנו וובה שור יתן טיפים למכירת הנכס,

יענה כיצד מוכרים בשוק של נגיף הקורונה, 

יסביר מהי מגמה מתהפכת בנדל"ן ויענה למה טירת כרמל ההצלחה של הצפון דוגמא מצוינת למגמה מתהפכת בשוק הנדל"ן.

טירת כרמל עיר ללא הפסקה 

הוכרזה כעיר בוטיק המצליחה ביותר בצפון מבין ערים הקטנות, ריבוי בנייה במחירי מציאה משכו הרבה קונים חדשים, משקיעי נדל"ן ומשפרי דיור מהסביבה לקנות דירות בטירת כרמל, במקביל נכנסה העיר לפרויקט מחיר למשתכן ששמה אותה על הרדאר של אלפי זוגות צעירים, דבר נוסף הינו המיקום הפיזי של טירת כרמל הקרבה למתחם מת"ם, אצטדיון סמי עופר, מנהרות הכרמל, כביש החוף וכמובן הסמיכות לחיפה עיר נמל הגדולה בצפון עם שפע של מקומות עבודה, עט-עט הסיבות הללו גרמו לעלייה חדה של מחירי הדיור בטירת כרמל ואלה עלו לראש הפירמידה.

במבט לאחור עד פרוץ המגפה מחירי הנדל"ן בטירת הכרמל זינקו בשנים האחרונות עד כדי כך, שהחלו להתקרב ואף נהיו שווי ערך למחירים של צפון מרחב השרון (נתניה, בנימינה, כרכור ועוד), הידועים כגבוהים בהשוואה לאזורים אחרים בארץ .

בימי אלו המגמה מתהפכת בשל המגפה שמטלטלת ומזעזעת את עולם הנדל"ן בכל נקודה על גבי הגלובוס, הדבר בא לידי ביטוי בהאטה במכירת דירות ואף הורדה דרסטית במחירים, בגלל מצב המשק הלא יציב בימינו, נתוני הבורסה המעידים על ירידות, יישום תכנית הממשלה, צמצום המשק ומאות אלפים עובדים בחל"ת, ניתן להבחין במשוואה שככל שיחמירו ההגבלות והממשלה תיישם צעדים חמורים יותר, כמו סגר מלא, כך תחריף הפגיעה במשק, בעקבותיה ירדו מחירי הדירות.

טירת כרמל הינה דוגמא מצוינת למגמה מתהפכת מי שקצת מכיר כל מתחם הבנייה החדש המכונה "מול החותרים" מכיל כ- 5000 בתי אב (צפוי להתאכלס בשנתיים הקרובות), לצד אלפי יחידות דיור שעתידות לקום על רכס הכרמל מעל שכונת איילת כרמל הוותיקה כהמשך לרחובות אלון/ברוש ולבסוף לפי הסכם גג מתגבש מתווה בהתאם לתכנית מתאר עיר צפוי לקום קומפלקס רוויה בבנייה ממתחם האצטדיון סמי עופר עד פאתי טירת כרמל לכן על המוכרים להבין שנגמר העידן של "אני לא לחוץ יש לי זמן" כי אם בכוונתכם למכור – זה הזמן שלכם אחרת תאלצו למכור במחיר רצפה.

ניתן לראות ששוק הנדל"ן בטירת כרמל כבר רווי בדירות למכירה, הן יד שנייה והן יד ראשונה, בעלי הנכסים מנסים למכור את דירתם נאלצים להתמודד עם מאות מתחרים אשר ברובם נכסים מאוד משודרגים ומעוצבים בסטנדרט גבוהה, וזאת לצד הקבלנים שמשווקים אלפי יחידות דיור ומציעים שדרוגים והטבות תשלום במטרה למקסם מכירות כדי לחדול לסחוב על גבם עומס חובות מטורפים, הקבלנים נאלצים למכור כמעט בכל מחיר כדי לעמוד בהתחייבויות שלהם.

הקונה ניצב בפני דילמה קשה מה לקנות נכס יד שנייה או דירה חדשה מקבלן, לרוב הפתרון טמון במחיר – מי שנותן את המחיר הכי אטרקטיבי מצליח למכור וזה מסתמן כאלגוריתם 2020 שדוחף את שוק הקורונה קדימה.

דפיציט בקרב הקונים ייצר תחרות למוכרים, מדעית מיושם חוק ראשון בכלכלה "ככל שההיצע גדל הביקוש יורד", מטפורית בעלי הדירות "נלחמים" על הקונה הבודד שמרשה לעצמו לשחוט במחיר, מנקודת מבט של מוכר אולי זה נראה כמו התפשרות מצידו אך לבסוף כל בעל נכס חייב לזכור כלל – הדירה שווה בדיוק כמה שמוכנים לשלם עבורה שקל לא יותר .

איך מוכרים דירה בשוק כה מורכב?

מסתמן כי מכירת דירות בתקופה הקרובה תהיה בלתי משתלמת עד בלתי אפשרית, לפחות לא במחירים משתלמים למוכרים (משתלמים מאוד לקונים), האומנם? לא בהכרח !

עודף היצע שקיים בשוק (הבה דירות למכירה) מחייב את המוכרים לשנות אסטרטגיה: על בעלי הנכסים ליצור בידול בשיווק, לייצר חשיפה מקסימלית ,מכירה זו אומנות היא חייבת להיות עצומה יומיומי רציפה, מיוחדת וללא הגבלות .

השיטה שאני ממליץ עליה לבעלי הנכסים זה קמפיין ממומן הכולל צילום מקצועי של הדירה, עיצוב גרפי בפרסום, המון רעש ברשתות חברתיות והכל  לשם מטרה אחת – ליידע קהל יעד רחב ומגוון ככל היותר בידיעה שיש נכס מצוין למכירה.

בהמשך המטרה היא להזמין כמות גדולה של מתעניינים לבקר בנכס, לנהל רישום מסודר של כל הפונים ,להציג את הנכס בצורה אולטימטיבית (להעצים את היתרונות ולתת פתרון לחסרונות) ולקוות לטוב – כי לצערי זה המקסימום שתוכלו להפיק באופן עצמאי: יצירת גל ראשוני של מתעניינים ושם אתם צריכים  לתפוס את הקונה הפוטנציאלי אחרת הזמן מתחיל לעבוד נגדכם משום שככל שהנכס מפורסם יותר ככה הוא מעבד מהערך שלו, בסלנג מקצועי זה מכונה "נכס שרוף".

תבינו: קונה רואה דירה שמפורסמת הרבה זמן בשוק הפרטי (אין רוטציה כי בעל נכס מוכר מוצר יחיד) הקונה מסיק מסקנה שיש ליקוי בנכס או התמחור שלו גבוה לכן זו הסיבה שלא נמכר עד כה.

כיצד למקסם את מחיר הנכס

תהליך של משא ומתן זה דבר מאוד חשוב ומורכב, כדי שהכול יגמר על הצד הטוב ביותר עבורכם תהיו מנוטרלים רגשית מהמכירה, רק צד ג' (אדם ניטרלי) שלא מעורב רגשית יכול למקסם את התהליך של מו"מ עבורכם.
הפתרון המושלם זה מתווך נדל"ן כמובן חשוב שיהיה מקצועי שמכיר את השטח ,עם ניסיון מוכח שמכר נכסים אבל לא פחות חשוב זה פקטור אנושי – אתם מתחברים אליו וסומכים עליו , מכירה זה תהליך שיכול לקחת זמן מה .

כיצד להתנהל עם המתווך  על מנת להבטיח שיווק איכותי של הנכס שלכם עליכם לעשות הסכם כתוב עם המתווך בו הוא מתחייב בכתב לפרסם את הנכס שלכם בצורה מקסימלית עד המכירה, תדרשו פירוט פעולות פרסום (איפה ובאיזו תדירות המתווך מתחייב לפרסם) , תתעניינו בתכנית שיווקית – מה הוא הולך לעשות בכל שלב של המכירה , תסגרו מחיר שיווק הגיוני ותגדירו קווים אדומים (מחיר אחרון) .

טיפ חשוב: תהיו פתוחים למו"מ בכל זאת המטרה למכור ולא לפספס קונה טוב בגלל סכומים יחסית קטנים.

בהצלחה 

כתבה מאת : וובה שור מומחה נדל"ן טירת כרמל

לצפייה בדירות למכירה בחיפה כנסו למאגר הדירות שלנו >>

צרו איתנו קשר לקבלת פרטים נוספים.