משקיעים רבים בעולם הנדל"ן נוטים לעשות שימוש יתר ב"תחושות בטן".
הם "אוהבים" או "לא אוהבים" את הנכסים, מתייעצים עם חברים, מכרים, קרובים ובעלי מקצוע לא רלוונטיים (כי עו"ד לא תמיד מבין בשוק שלך ולא כל מתווך בוחן נכס בעין של משקיע).
הנטייה הזו עולה להם ביוקר – כי הם מקבלים החלטות נדל"ניות באופן לא מדויק ולא מקצועי.
"תחושות בטן" גורמות למשקיעים לרכוש נכס מתוך בטחון גמור שהוא "בוננזה", פשוט כי הם התאהבו בנכס.
וכידוע – לכל סיר יש מכסה… אבל הוא לא מתאים לשאר הסירים!
ומה שגרם למשקיע להתאהב בנכס, ירתיע שוכרים רבים או לא יהיה אטרקטיבי דיו כדי להצדיק שכירות גבוהה יחסית לשוק.
מעבר לכך, משקיעים רבים בטוחים שבשוק מסתתרות הפתעות מרגשות שמחכות רק להם.
כמובן שזה נכון, רק שאף אחד לא יודע מתי הן יקפצו בצרחות "הפתעעעהההה!" וחבל לחכות למסיבת ההפתעה של עצמך…
מתנות קטנות – לא כל הנוצץ זהב!
בשכונת הדר בחיפה ישנן עסקאות אטרקטיביות רבות.
ההגדרה של עסקה אטרקטיבית, היא כזו שבצעדים כאלה ואחרים ניתן יהיה להפוך אותה לרווחית מאוד.
למשל – שיפוץ של הדירה, חלוקה פנימית מחדש – שתיתן מענה לצרכיהם של השוכרים הפוטנציאליים, וכדומה.
נכון הדבר, שהרווח הגדול הוא במעמד הקניה.
ולכן יש חשיבות גדולה מאוד למחיר הרכישה. אך מהו אותו מחיר?
"מחיר השוק" הוא מושג אמורפי, שבא לתאר את המחיר שהקונה הממוצע מוכן לשלם לדירה מסוימת. בסופו של דבר, אם יגיע קונה וישלם מעל למחיר הממוצע – יהיה זה מחיר השוק.
כי הקונה הוא חלק מהשוק.
משקיעים רבים נוטים לראות במחירי השיווק הוכחה לקיומן של ההפתעות המחכות להם בשוק: "עובדה, ראיתי דירת חדר ב-300 אלף ש"ח!"
נכון, ישנן דירות לא מעטות המשווקות במחירים הנמוכים מהמחיר הממוצע או המצופה.
אך כאלה "מתנות" כדאי לבחון בזכוכית מגדלת – מכיוון שאין היום מתנות חינם.
דירות חדר רבות משווקות בשכונת הדר בחיפה במחירים נמוכים באופן מפתיע (בין 300 ל-400 אלף ₪).
האם זו ההפתעה שחיכיתם לה? מסופקני. יודעים מדוע? כי נכס נדלנ"י הוא לא רק מטרז' ומחיר.
אפילו לא רק לוקיישן וקומה. מחיר מבטא גם את הביטחון של המוכר בערך הנכס שלו.
וכשהמוכר מציע את מרכולתו במחיר נמוך – "פה חשדתי!"
רוב רובם של הבניינים בשכונת הדר בחיפה נבנו בראשית-אמצע המאה הקודמת. הם בני 60 עד 90 שנה.
הבניה של פעם, שיטת הרישום, הפרצלציה שנעשתה או לא – כל אלו טומנים בחובם הפתעות רבות.
דירה הרשומה כמחסן, דירה שהיא חלק מדירה גדולה יותר במקור, דירה בבניין במושע (כשטרם נעשתה בו פרצלציה) ולכן לא ניתן לקבל עליה משכנתא…
ועוד ועוד הפתעות אשר משקיעי נדל"ן בתחילת דרכם אינם מודעים להשלכות המשפטיות והכלכליות שלהן על העסקה.
דירת חדר/חדר וחצי טובה ונקיה בטאבו יכולה לעלות גם 500 אלף ₪, ואף יותר.
תלוי מה היא מציעה.
למשל – דירת חדר שכבר שופצה, הפכה לדירת שני חדרים, ומושכרת לדייר ב-2,500 ₪ בחודש, הרי ששווה למשקיע האחרון לרכוש אותה גם ב-660 אלף ₪ ולהנות מתשואה של 4.5% בחודש!
האם זה מחיר השוק? בהחלט! אם שוק המשקיעים מוכן לשלם.
לסיכום – נדל"ן הוא עסק רציני ומקצועי.
כמו בתחומים אחרים, עבודה לפי "תחושות בטן" לא מומלצת לאורך זמן…
יש ללמוד את הנכסים שנמכרו בשנה האחרונה, להתעמק בנכסים המוצעים היום למכירה, להבין את צרכי השוכר הפוטנציאלי ואת הבונוסים שהוא מוכן לשלם עליהם יותר, ובסוף – להגדיר בצורה ברורה מה המטרה שלך ברכישת הנכס (מניב, מגורים או אקזיט), על מנת לוודא שההשקעה תשרת באופן המיטבי את השגת היעדים שלך.
