מאמר מקצועי מקס קונר: מתי מומלץ לקנות דירה דווקא בקומה אחרונה

בכתבה הזאת אנו הולכים לשבור כמה מיתוסים על הדירות בקומות האחרונות.
מרבית האנשים קצת נרתעים מדירות בקומות אחרונות, שזה כשלעצמו קצת מוזר, מכיוון שטיפוס דירה הכי נחשב ויוקרתי נמצא דווקא בקומה האחרונה בבניין ונקרא פנטהאוז והערך של מוצרים מסוג זה משמעותית גבוה יותר בהשוואה לדירות האחרות בבניין.
אומנם כאשר מדובר בבניינים ישנים שנבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80 ללא מעליות.

הקומות האחרונות קיבלו מיתוג מאד בעייתי בגלל 2 סיבות עיקריות

1)בעיית הגישה – קושי אובייקטיבי לעלות את כל המדרגות, במיוחד אם מדובר באוכלוסייה מבוגרת:
 2)בעיית הגג – הדירה חמה יותר בקיץ וקרה יותר בחורף ולפעמים הגג (אם לא מתוחזק כמו שצריך) עלול לנזול והדבר מאד מכביד על בעל הדירה, במיוחד כאשר בעיית הגג הופכת לבעיית בעלי הדירות בקומות האחרונות, מכיוון שקיים קושי אובייקטיבי לרתום את כל דיירי הבניין לתיקון הגג (במיוחד אם הבניין נמצא באזור סוציו אקונומי נמוך ולדיירים פשוט אין יכולות כלכליות להתמודד עם בעיות מסוג זה, למרות שמבחינה חוקית הם חייבים לטפל בכל רכוש המשותף, כולל הגג.
כעת אסביר לכם למה במקרים מסוימים כשקונים דירה להשקעה מאד כדאי לקנות דירות דווקא בקומות האחרונות. 

 אילו תנאים צריכים להתקיים כדי שזה יהיה מומלץ

1) האזור חייב להיות מבוקש ע"י אוכלוסיות צעירות (זוגות צעירים, יחידים, סטודנטים), כדי שלדיירים תהיה יכולת פיזית מינימלית לעלות 50-60 מדרגות.
2)אוכלוסיית האזור חייבת להיות ברמה סוציו אקונומית ממוצעת או קרובה לזה, כדי שאם חלילה הגג יתחיל לנזול תוכלו לפתור את הבעיה בהשתתפות של כל בעלי הדירות בבניין.
3)מאד רצוי (אך לא חובה) שהגג יהיה משופץ ורצוי ביריעות ביטומניות, כי זה הטיפול הטוב ביותר לגג עם אחריות קבלן  כ-10 שנים במרבית המקרים.
4)חשוב שהדירה תהיה משופצת ונעימה. אני יודע שזה נשמע די בנאלי ומובן מאליו, אבל תתפלאו לדעת שקיים מחסור מאד גדול בדירות משופצות ונעימות בשוק ההשכרות.
השוכרים יהיו מוכנים לעלות בכייף עוד 20-30 מדרגות אם הדירה שלהם תהיה הרבה יותר משופצת ויפה מדירה אחרת אשר נמצאת בקומה נמוכה יותר.
5)מומלץ שיהיה מחסן או מקום לאחסן עגלות/אופניים בכניסה לבניין כדי שהדיירים לא יצטרכו לסחוב את כל הציוד הזה עד לקומה האחרונה(לפעמים גם מקלט משותף עם אפשרות לאחסן דברים מספיק).

מחיר נמוך יותר מהקומות התחתונות

כעת אם מתקיימים מרבית מהתנאים האלה מומלץ לרכוש דירה להשקעה בקומה האחרונה, כי לרוב מחיר הדירה יהיה נמוך ב5-10 אחוזים מדירות דומות בקומות הנמוכות וזה אומר תשואה יותר גבוהה, כי דמי השכירות יהיו פחות או יותר זהים ואף גבוהים יותר במידה והדירה תהיה משופצת ויפה ובנוסף תוכלו גם לבחור שוכרים ולא לקבל כל אחד כי כדי לקבל דירה משופצת ויפה השוכרים יעמדו בתור.

כעת נעבור לדוגמא לדירה מהסוג הזה (הדירה אקטואלית לרכישה נכון לכתיבת שורות אלה)