יצא לכם (מן הסתם) לקנות לפחות רכב אחד מיד שנייה בחיים, נכון? כשקניתם אותו, היה ברור לכם שאתם חייבים לעשות בדיקה יסודית שלו ולא להסתמך על המראה החיצוני שלו, נכון? למה בעצם? מה הבעיה להסתמך על המילה של בעל הרכב שהכול בסדר?
יש בעיה.
אתם לא מכירים את המוכר ורוצים לדעת שאתם לא קונים חתול בשק.
וגם אם אתם כן מכירים אותו, אף אחד לא ערב לכם שהוא לא יודע על איזו שהיא בעיה כזו או אחרת שמורידה מערך הרכב.
אז למה כשאתם קונים דירה אתם לא תמיד נעזרים באיש מקצוע לצורך הערכת הנכס לפני חתימה על חוזה הרכישה ?
בדרך כלל לאחר שמצאתם את הדירה המיועדת , ניהלתם משא ומתן עם המוכרים והגעתם לתנאים מסחריים שמקובלים על שני הצדדים – אתם הולכים לעורך דין (חשוב לבחור אך ורק עו"ד שמתמחה במקרקעין ולא עושה את "הכול") והוא מתחיל לעבוד על חוזה הרכישה תוך כדי ביצוע את כל הבדיקות המשפטיות לתקינות הנכס.
בנקודת זמן הזאת ובהנחה שהנכס כשר מבחינה משפטית יש לכם 2 אופציות לשמאות :
אופציה ראשונה - שמאות בסבסוד הבנק
האופציה הזאת רלוונטית רק לאחר חתימה על חוזה הרכישה.
לאחר שאתם חותמים על החוזה וכבר משלמים תשלום ראשון למוכר (שלא יפחת מ-10% ממחיר הנכס), אתם מגיעים לבנק עם חוזה הרכישה, ויועצת משכנתא של הבנק נותנת לכם רשימת שמאים שמתוכה תצטרכו לבחור שמאי שיעריך את הנכס, ויציג את הממצאים לבנק.
במקרה הזה השמאי לא מייצג אתכם, אלא את הבנק וזה אומר שהערכה שווי תהיה יותר שמרנית וזאת כדי לשמור על אינטרס של הבנק ולצמצם לו את הסיכון במידה ויצטרך לממש את הנכס.
היתרון של האופציה הזאת – עלויות שמאי מסובסדות ע"י הבנק ולכן זה יעלה לכם בין 400-800 ₪ (תלוי במחיר הדירה). כדאי להשתמש באופציה הזאת רק אם מתקיימים תנאים הבאים :
- יש לכם ביד (לא בעל פה) אישור עקרוני למשכנתא
- אתם לא לוקחים את המימון המקסימלי מהבנק
- מחיר דירה הנרכשת תואם או נמוך ממחירי השוק הריאליים (בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו)
- הנכס כשר ב-100% מבחינת הרישום ומצב המשפטי והתכנוני בטאבו ובעירייה
אם התנאים האלה לא יתקיימו, ייתכן שהערכת שווי של השמאי תהיה נמוכה משמעותית ממחיר המוסכם של הדירה, הבנק לא יספק את המימון המובטח, ואם לא יהיה לכם גיבוי כספי מהבית כדי לממן את העסקה, תצטרכו לבטל אותה, להפר את ההסכם ולשלם למוכרים פיצוי שלא יהיה נמוך מ-10% ממחיר הדירה!
אופציה שנייה – שמאות מוקדמת לפני החוזה (ללכת על בטוח)
כמובן זה יעלה לכם כסף, כי אתם אלו שמשלמים את מלוא הסכום לשמאי (כמה אלפים בודדים) ומקבלים את ההערכה שלו לפני שאתם חותמים על חוזה.
היתרון של השיטה הזאת, שהשמאי מייצג אתכם ולא את הבנק ובמרבית המקרים הערכת השווי תהיה יותר אופטימית וגם תוכלו לדבר עם השמאי לפני שהוא יוציא דוח לבנק, וזה במידה וממצאי הבדיקה לא יהיו משביעי רצון.
רק חשוב לבחור בשמאי שעובד עם כל הבנקים או לפחות עם הבנק שאמור לתת לכם את המשכנתא.
היתרון הכי חשוב כאן – זה שאתם נכנסים לעסקה עם ראש מורם ובטחון מלא ששום דבר לא ישתבש בדרך והבנק ייתן לכם את המימון שבניתם עליו.
ואם הערכת שווי תהיה נמוכה ממחיר מוסכם, תוכלו להציג את זה למוכרים ולנסות להוריד את המחיר.
ואם הם לא יסכימו – לא נורא, תמצאו דירה טוב יותר ☺
