שכונת הדר מונה מעל 40 אלף בתי אב, ובתור שכזו – היא מוגדרת בפי רבים (לרבות העירייה) "רובע" בשל גודלה, הדר מחולקת ל-4 אזורים עיקריים:
הדר תחתון – שבמרכזו שוק תלפיות המתחדש.
הדר מרכז – שבמרכזו רחוב מסדה.
הדר עליון – מרחוב ארלוזורוב (החל מאזור רחוב הפועל והלאה)
הדר מזרח – המכונה גם "גאולה".
האזורים השונים בהדר נבדלים זה מזה במספר מאפיינים, מעבר להיבט הגאוגרפי, כאשר אנו בוחנים את הדר בעיניים נדל"ניות, כמשקיעים, חשוב לשים לב לאתגרים ולהזדמנויות בכל אחד מהאזורים
בהדר תחתון – נוכל למצוא את שוק תלפיות המהווה אבן שואבת למבלים וקונים כאחד.
בשנים האחרונות עובר האזור מהפך דמוגרפי ונדל"ני: מבנה שוק תלפיות הותיק (1940) עובר מתיחת פנים עמוקה, ובתכנית של העירייה – עתיד השוק הפתוח לחזור אל המבנה הייחודי, שיהפוך להיות לב פועם של ריחות וטעמים.
כבר היום, השוק מהווה מוקד בילוי, בעיקר לאוהבי האוכל על סוגיו השונים.
כמו בערים אחרות בארץ, כניסת תיירות אוכל לשוק, מביאה איתה התעוררות תרבותית, פתיחת גלריות, שיפוץ וחידוש של מבנים, ובעיקר – הרבה עדנה לרחובות הישנים שמקבלים חיים חדשים.
ברחובות הסובבים את שוק תלפיות ישנה מגמת הגירה חיובית של כוחות צעירים ויזמיים, הפותחים עסקים ומוקדי בילוי, ובמקביל – משקמים את המבנים הישנים ואת הדירות עצמן, ומציעים מגורים ברמה גבוהה יותר מהסטנדרט המוכר באזור.
מבחינה נדל"נית – אזור הדר תחתון הופך בשנים האחרונות למוקד עניין של משקיעים, המחפשים לרכוש נכסים במחירים נמוכים יחסית, אשר צפויים לעלות בערכם בתוך זמן לא ארוך.
עם זאת, חשוב לדעת כי אוכלוסיית השוכרים באזור עדיין מגוונת מאוד, וכוללת גם אתגרים לא פשוטים בדמות אוכלוסיות מוחלשות, רמת פשיעה משמעותית, וכדומה.
השקעה בהדר תחתון היום, מתאימה למי שאינו מצפה לקבל תשואה גבוהה או יציבה משכירות כבר עכשיו, אלא מוכן להמתין בסבלנות, ומצפה בעיקר לעליית הערך של הנכס.
כמובן, יש מגוון נכסים ומגוון שוכרים, וישנם מקרים רבים של שוכרים מוצלחים.
אתגר נוסף הוא הרישום של הנכסים: כמו ברחובות רבים בהדר, גם בהדר תחתון ישנם מבנים רבים אשר אינם רשומים בטאבו באופן המוכר והפשוט.
רבים מהמבנים הם במושע (מושג עות'מני המגדיר את כל הבניין כחלקה אחת, ללא חלוקה לתתי חלקות) או בשכירות ארוכת טווח (999 שנים…), לעתים מבנים של קק"ל או חברה מיישבת כזו או אחרת.
לכל מקרה כזה יש פתרון, אך חשוב לדעת לבדוק את הרישום של המבנה בטרם מתקדמים עם עסקה.
דירת 70 מ"ר בהדר תחתון, ניתן לרכוש במחירים הנעים בין 600 אלף ל-750 אלף ₪ (תלוי במצב הדירה והבניין, מיקומה ביחס לשוק תלפיות וכדומה).
דירה כזו ניתן לשפץ ולפצל לשתי יחידות להשכרה, אשר כל אחת מהן יכולה להכניס כ-2,000-2,500 ₪ בחודש, ולהביא לתשואות מרשימות (5-7%).
חשוב לדעת איך לשפץ את הדירה, האם וכיצד לרהט ולאבזר אותה, במה שווה להשקיע ומה לא יוסיף לגובה השכירות.
משקיעים רבים נוטים "להתאהב" בנכס שלהם, ומתוך כך משפצים אותו ומאבזרים את הנכס כאילו הם מתעתדים לגור בו.
הדבר מביא לעלויות שיפוץ גבוהות מהנדרש, ולהקטנת התשואה בהתאמה.
השקעה בהדר תחתון עשויה להוביל לתשואה שנתית גבוהה, יחד עם עליית הערך הגבוהה יחסית.
מציאות כזו מאפשרת למשקיעים לשקול בנחת את צעדיהם ולבחור את מועד המכירה בזמן שמתאים להם, ולא מתוך לחץ או מצוקה תזרימית.
אנו מדגישים כי האוכלוסייה בהדר תחתון עדיין עשויה לאתגר את המשכירים, ומומלץ להיעזר במתווכי שכירויות מקצועיים, אשר ידעו לבדוק את השוכרים ואת מצבם הכלכלי, על מנת להימנע ממצבים לא נעימים בעתיד.
כדי לבצע השקעה חכמה ומדוייקת, המטייבת את התשואה המתקבלת, יש צורך בהיכרות מעמיקה של השוק, עד רמת הבניין והקומה. ישנן דקויות בהדר שאינן ברורות למבקר מרחוק, ומה שנראה יפה או מושך – עלול להתברר כטעות, ולהיפך.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו, על מנת לבחון יחד השקעה משתלמת בהדר!
