דירות להשקעה בחיפה – איך עושים את זה נכון

בתקופה האחרונה בישראל (שנמשכת יותר מעשור) הרבה אנשים הבינו שאפיק ההשקעות הכי כדאי ובטוח זה נדל"ן.
כי מדובר בסיכון נמוך מאד ותשואות גבוהות וברוב המקרים מובטחות.
מי שהשקיע בנדל"ן ב-10 שנים האחרונות, הכפיל ובמקרים מסוימים גם שילש את כספו.
כמובן שהקפיצות החדות והדרסטיות כבר מאחורינו, והמדינה מנסה בכל כוחותיה לנטרל את המשקיעים (כי לטענתה הם אלה שתרמו לעליות המחירים).
דבר שלפי דעתי מפספס לגמרי את המטרה ורק מנסה לשפר את התדמית של שר האוצר. 
לפי כלל ראשון של כלכלה – מה שקובע את המחיר זה ההיצע והביקוש וכל המניפולציות מלאכותיות שמכוונות לפלח שוק מאד מצומצם לא יעזרו להורדת המחירים, אבל זה כבר דיון אחר.
עם כל הניסיונות של כחלון, עדיין אפיק ההשקעה בנדל"ן יכול לספק 4-7 אחוז תשואה מובטחת, דבר שקשה להגיד בביטחון על אפיקי השקעה אחרים.
לדוגמא נכון להיום ניתן לרכוש דירות להשקעה באזורים סבירים בחיפה במחירים 600-800 אלף ש"ח ולקבל שכירות בין 2500- 3000 ₪ ובמקרים מסוימים גם להגיע ל-4000(אם הולכים על דירות מחולקות).

כעת ניכנס לעובי הקורה ונציג לכם שתי חלופות מעניינות וריאליות.

חלופה 1 – עסקת תשואה מוכנה

מיקום – שכונת קרית אליעזר.

מדובר בשכונת החוף של חיפה שקרובה לים, צירי תחבורה ראשיים כמו כביש 4 ונגישות מלאה ונוחה לתחבורה ציבורית כולל מטרונית.
קרית אליעזר היא שכונה מישורית (דבר לא טריויאלי בחיפה הררית) שמאד נוח להתנהל בתוכה ללא רכב.
הכול קרוב : מרכזי קניות, בנקים, קופות חולים, בתי חולים, פארקים ירוקים, טיילת מצוינת לאורך כל השכונה, בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס קהילתי ועוד.
רוב הבניינים הינם בני 4 קומות ללא מעליות שנבנו בשנות ה-60 וה-70.
קיימים בשכונה גם בניינים בני 8-9 קומות עם מעליות שנבנו בשנות ה-80. 

סוג האוכלוסיה

האוכלוסייה בשכונה הינה מגוונת, כ-90% אוכלוסייה יהודית וכ-10% אוכלוסייה ערבית נוצרית.
מרבית האוכלוסייה נמנית מעולים ותיקים וחדשים שהגיעו לארץ ממדינות חבר העמים והתיישבו בשכונה בגלל מיקומה מוצלח ומחירים נוחים.
בנוסף חיים בשכונה זוגות צעירים/סטודנטים בגלל סמיכות למוסדות לימוד אקדמאים כמו "קמפוס הנמל" "ומכללת לאומנויות ויצ"ו" וגם בגלל קירבה לעיר התחתית עם המון מקומות בילוי. כ-65% בשכונה הינם בעלי דירות וכ-35% חיים בשכירות.
קיים גם פוטנציאל אמיתי להשבחת השכונה שלמה עם תוכניות רבות של התחדשות עירונית/פינוי בינוי.
כבר בימים אלה בלב השכונה נבנים מגדלים חדשים במסגרת פרויקט פינוי בינוי.
ובהמשך לפי תוכנית מתאר העיר של חיפה כל השכונה תעבור תהליך של התחדשות עירונית וזאת בשורה משמחת לכל מי שמחזיק בדירה בקרית אליעזר.
הערך של הנכס כנראה הולך להכפיל את עצמו.

דירה – 3 חד' בשטח כ-65 מ"ר

מדובר בדירת 3 חד' הנמצאת ברחוב ש"י עגנון מעל לרחוב אלנבי(ציר ראשי בשכונה)בבניין קובייה (כניסה בודדת) שנבנה בשנות ה-70 בקומה 2 מתוך 4 קומות. הדירה עורפית ושקטה עם נוף ירוק. הנכס עבר שיפוץ יסודי ומקיף לפני שנתיים שבמהלכו הוחלפו כל התשתיות בדירה.
הדירה נמכרת עם השוכרים בפנים כחלק מהעסקה (שכירות עוברת). הדירה מושכרת מזה שנתיים למשפחה צעירה של זוג עולים חדשים עם ילד. סכום שכירות חודשי -3000 ₪.
מחיר הדירה 820,000 ש"ח
תשואה שנתית ריאלית  סביב 4.5%

חלופה 2 – עסקת תשואה עם פוטנציאל של 7% תשואה

מיקום – שכונת תל עמל (דרך נווה שאנן)
מדובר בשכונה שצמודה לציר תנועה ראשי (יד לבנים) שמחבר את עיר תחתית ונמל חיפה לשכונה מאד מוכרת "נווה שאנן" איפה נמצא אחד מסממני העיר החשובים בחיפה – מוסד לימודי הכי מפורסם בישראל "הטכניון".
בשכונה תחבורה ציבורית נוחה שבעזרתה ניתן להגיע בקלות ובמהירות לנווה שאנן ולעיר תחתית.
השכונה עם אוכלוסייה מעורבת, כאשר כ-70% ממנה יהודית וכ-30% ערבית.
מרבית הבניינים הינם בני 4 קומות ונבנו בשנות ה-60 וה-70 ללא מעליות. אחד היתרונות של השכונה, זאת העובדה שהבניינים ממוקמים על צלע ההר וכמעט כל דירה משקיפה אל נוף ים מהמם.
בשכונה מתגוררים עולים חדשים, זוגות צעירים וסטודנטים הן בגלל קירבה/נגישות לטכניון ומוסדות חינוך אחרים והן בגלל מחירי שכירות זולים.
דירות בנות 2-3 חד' בשכונה משכירים בין 2000-2300 ₪.
הפוטנציאל העתידי של השכונה נובע מהתפתחות מסיבית של עיר התחתית (אזור בילויים החדש והטרנדי של חיפה)ונמל חיפה (פרויקט נמל ברצלונה) אשר ישפיע באופן חיובי על השכונות הסמוכות שביניהן נמנית שכונת תל עמל.

דירה – 4 חד' בשטח כ-100 מ"ר

מדובר בדירה ענקית ברחוב דוד רזיאל בבניין קובייה קטן ואינטימי של 6 דיירים בלבד בקומה 2 מתוך 3.
הדירה כוללת הול + 3 חדרים ענקיים עם מרפסת סגורה מרווחת שמשקיפה לנוף ים מרתק, מטבח עצום בגודל של חדר ומרפסת שמש עורפית חמודה.
לדירה מוצמד מחסן בטאבו, מדובר בדירת ירושה שמורה שאף פעם לא הושכרה.
הכניסה לדירה היא בדיוק באמצע של הדירה, דבר אשר מאפשר לחלק אותה ל-2 יחידות גדולות נפרדות בצורה מאד קלה, מכיוון שלדירה 3 כיווני אויר.
כל יחידה תהיה בשטח כ -50 מ"ר ותוכל להניב שכירות חודשית כ-2200 ₪.
מי שלא רוצה להתעסק עם החלוקה יוכל לבצע שיפוץ קל בדירה ויוכל להשכיר אותה as  is  למשפחות גדולות או ל-3 שותפים ולהגיע לשכירות חודשית של 3600 ₪ (לפי 1200 ₪ פר שותף)
מחיר הדירה 680,000 ₪
תשואה שנתית פוטנציאלית סביב 7%

סיכום

שתי החלופות האלה מגלמות בתוכה לא רק את התשואה המיידית , אלא גם את הפוטנציאל ריאלי לעליית ערך של הנכסים הן בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית /פינוי בינוי בשכונות הנ"ל והן בעקבות שדרוג/יצירה משמעותית של מוקדי עניין חשובים אשר נמצאים בסמיכות לאובייקטים האלה.
כמובן שיקח כמה שנים טובות עד שהתוכניות יעברו לשלבי ביצוע, אבל בהשקעה לטווח בינוני או ארוך זה אמור להשתלם ואז התשואה השנתית הממוצעת תהיה דו ספרתית.

להשקיע בנדל"ן זה מורכב ודורש מקצועיות ומומחיות בהרבה תחומים ובכדי לעשות את זה נכון טוב ולאורך זמן צריך לעשות את זה עם אנשי המקצוע הנכונים… כאשר המטרה המרכזית היא אחת, לייצר רווחה כלכלית ולא מצוקה כלכלית מההשקעה.

התקשרו: *3924
או היכנסו לבלוג מתווך.
מחפשים יועץ נדל"ן מקצועי עם ניסיון רב צרו קשר
דירות למכירה בחיפה קונים ומוכרים רק עם פתרונות נדל"ן