חברים ברצוני לשתף אתכם במספר טיפים חיוניים ,ללא ספק ערך מוסף לכל קורא!

ראשית אציג את עצמי למרות שרובכם כבר מכירים אותי, שמי וובה שור בן 35 משנת 2017 עוסק בתיווך מקרקעין, עולם הנדל"ן זה היום יום שלי 24/7.

אז באיזה מחיר תסכימו למכור את הנכס שלכם ?

תשובה לשאלה הינה טריוויאלית וברורה לכולם, ברור שבמחיר הכי גבוה שיציעו, אך נשאלת שאלה לגיטימית מתי תדעו שאתם בפיק של המחיר?

הרי ישנו חשש לפספס את "ההצעה",מחשבה זו נמצאת בראשם של כל המוכרים (שלא במכוון) זה חלק אינסטינקטיבי בלי נשלט, נכון ניתן לנסות להתעלם ממנו "אך הספק תמיד נמצא שם",  אז מה עושים ?

1. עליכם להבין שמכירת הנכס זה תהליך מורכב, יש המון מושגים ,מרכיבים, אנשי מקצוע שהם חלק בלתי נפרד מתהליך זה, דוגמא קטנה: שמאי מקרקעין, עו"ד, יועץ משכנתאות וכמובן איש שמאגד בתוכו את כל עולמות התוכן בתמצית וזה האבא של כלתכם  כמובן זה המתווך, כל אחד ברמתו וניסיונו אך נצא מנקודת הנחה שאתם תרצו להעסיק מישהו קצת מנוסה.

2. סוד ההצלחה הוא ללמוד את הנכס, את הצדדים החזקים להאדיר ולדעת לתת תשובות לחלשים!

מהכרת הנכס, תבדקו האם יש לנכס נסח טאבו, או שטר ממנהל או שמדובר במושה – כל המושגים האלה ניתן למצוא בגוגל.

תגלו את מטראז' של הנכס, כמה הוא רשום ברשויות העיריה (טופס ארנונה) + בנסח.  

מצב הנכס, מתי נעשה שיפוץ ומה הוא כלל אם בכלל.

מצב הבניין,האם יש אישור שהמבנה הינו תקין (בדר"כ מונפק ע"י מהנדס העירייה מתקבל במחלקת הנדסה).

מיהם השכנים, סוג אוכלוסייה, גילים, מצב סוציו אקונומי בשכונה, סביבה, מה מרחק למוקדים עירוניים, נגישות לתחב"צ (תחבורה ציבורית), פארקים גנים בתי ספר ומרכזי מזון.

תמחור נכון, חובה להסתכל על מכירות אחרונות שנעשו בפועל מקור אמין הינו אתר של רשות המסים, תכישו בגוגל (זכרו מה שמפורסם למכירה ביד 2 לא משקף) "כי נייר סופג הכל".

לגיטימי להוסיף למחיר כ 5% לצורך מו"מ יעיל.

הערה: כל אלא דגשים חיוניים שיתנו כלים לשיווק הנכס – תעברו עליהם בקפידה.

3. לבנות תהליך יעיל של מכירה

זמינות לתת מידע לפונים, סינון מתעניינים, הגדשת זמן לסיורים בנכס, מתן הסבר על הנכס.

אם בחרתם למכור לבד את הנכס שלב הבא קצת בעייתי, כי קיימת מורכבות להתנהל ישירות מול הקונה, יודגש כי ישנו ניגוד אינטרסים מובהק בין קונה למוכר, בנוסף אין שיתוף פעולה ואין יכולת לקבל משוב מהסיור…

כל מוכר בהתאם לאינטליגנציה הרגשית יכול לחוש את ההתעניינות מהצד השני וכאן מאוד חשוב לשמור על גבול הטעם הטוב מצד אחד נחמדות וחיוך, שיחת סמול טוק בסלון, אך קריטי לא לדבר יתר על המידה, טקט לצד נחמדות.

אם בחרתם להיות מיוצגים ע"י איש מקצוע להלן מתווך נדל"ן, אתם יכולים להמשיך ליהנות מקבלת מידע משלים נוסף על הלקוח, כגון תקציב, האם כבר ביקר בבנק וקיבל אישור עקרוני למשכנתא, מקורות מימון (עסקת מזומן או לוקח משכנתא ,זמינות הכסף – מכר נכס או דירה ראשונה), מה זמן פינוי מקסימאלי שיכול לתת וכמובן קבלת משוב מלא לאחר סיור בנכס.  

4. לשלוט במו"מ

הגענו לשלב מאוד קריטי- קיבלת הצעת מחיר מהקונה ופה שוב יש דילמה אם בחרתם למכור לבד או בחרת בייצוג, במקרה של לבד תפנימו עובדה אתם במאבק ישיר מול הצד השני: מנהלים משחק עיוור, אין מידע על מצבו הכלכלי של הקונה ,אמנם אפשר לדחות את הצעתו ולנסות לשכנע שהנכס שווה כל שקל אבל אתם תלויים במזל. הימור שיכול לעלות לכם המון (עשרות /מאות אלפי שקלים).

במקרה ובחרתם לעבוד עם המתווך: יש לכם מידע מקדים על הקונה, ידוע הצורך ויכולות הפיננסיות, הכל שקוף ופתוח… הרי בין מתווך והקונה יש שיתוף פעולה , מלכתחילה המתווך יכול לכוון את הלקוח אל הנכס שלכם על ידי כך שיציג לו נכסים להשוואה , ייתן הסבר משלים על הנכסים אחדים ,יאדיר וישבח את הנכס שלכם בעיניי הקונה.

5. לקבל את ההחלטה

בסופו של יום צריך להתמיד להצעה עדיפה עלול להיגמר בהצעה יותר נמוכה, כשאתם מזהים שההצעה רצינית והלקוח מצד שני מספיק רציני, חשוב לחתוך מו"מ ולהתקדם קדימה… 

ייצוג של מתווך מגדיל סיכוי לקבל מחיר טוב יותר , באמצעות הכרות עם הצרכים והיכולות פיננסיות של הקונה יש למתווך שליטה במו"מ בנוסף תהליך המכירה הופך להיות שקוף יותר,  נעים יותר , יעיל יותר וכלכלי יותר.

בסופו של דבר איש מקצוע שלוקח חלק בכל אחד מהשלבים יביא את התוצאה הכי טובה ובהירה

לסיכום: להבין – ללמוד – לבנות – לשלוט במו"מ – לקבל את החלטה

זוהי מתכונת בטוחה לקבל את ההצעה הטובה ביותר וזוהי התשובה לשאלת השאלות של המאמר!

תודה על הקריאה, בברכה, וובה שור יועץ ומשווק נדל"ן.